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2019年是该卖房炒股,还是该卖股买房?

来源: NTD   添加时间: 03/08/2019   发表时间: 03/08/2019   点击数: 28

2019年是该卖房炒股,还是该卖股买房?

 
 

1. 周天王的预言

已故周期天王周金涛曾做过一个非常出名的预言,他认为,本轮康波周期里,资产价格的低点最终会出现在2019年,而那个低点可能远比大家想象的低。

2018年是投资者无比怀念周天王的一年,因为大家还记得他给的另一个判断:

“40岁以上的人,人生第一次机会在2008年,第二次机会在2019年,最后一次在2030年附近,能够抓住一次你就能成为中产阶级,这就是人生发财靠康波的道理。1985年之后出生的人,第一次人生机会只能在2019年出现。”

在经历了无比绝望的2018年之后,投资者们都对2019年充满期待,尤其是85后群体,毕竟这是人生第一波大机会呀!

当大家正在心心念念地等着2019年的最低点时,没想到它就露面了一瞬间:2019年1月4日,上证创下2015年股灾以来的新低,然后立刻掉头,春节回来之后以踩踏式上涨的方式不断走高。

不仅A股如此,美股亦然。2018年圣诞前夕,美国三大指数创下10月高点以来的新低,纳指更狠,跌幅超过20%,进入了技术熊市。2019年1月3日,美指再次大跌。就在大家正要讨论美股是不是熊市来了的时候,1月4日,美股大涨,至今涨幅已经超过20%,又进入技术牛市。

这波涨势之急,令人瞠目结舌,对踏空的人来说,这一个多月简直恍如隔世。

许多投资者都很焦虑:心心念念的人生第一波创富大机会,会不会已经错过了呢?

股市的低点或许已经错过,但楼市呢?2019年的楼市有没有大机会?

周天王曾说,2017年和2018年房价是要回落的,2019年房价会是一个低点。

若说回落吧,好像确实有点回落,但感觉只能算是一个象征性的回落,而这个象征性的回落让2019年的房价看起来根本算不上低点。仔细一看,原来房价仍然在天上。

那么问题来了,为了赶上这一波康波周期,现在这个时候我们究竟是该卖房去买股票,还是卖了股票去守候楼市的康波周期?

2. 该不该卖房炒股

据说,现在有这样一个场景:

据说现在的房产交易中心大厅里,一拨人卖掉了房,准备进股市抄底;另一拔人,刚从股市中套现准备扫房子。两队人马擦身而过,互相瞟了一眼,心底都念了一个词:SB……

所以,2019年,究竟是卖股买房,还是卖房买股,这是个问题。

先说估值。

股票上来讲,这波急涨之前,A股的估值接近历史最低,一波修复后,离历史平均估值还有10%左右的差距。

而房子呢,周天王预言的低点并没有出现,房价基本还在天上,无论用哪一个指标来看,房子的估值都是相当的高的,不管一线,还是十八线。

这是不是就意味着要卖掉房子,去买股票呢?其实倒不能这样看。

整体上来讲,毫无疑问现在买股比买房子要好,因为估值明显的摆在那。但如果细分来讲,情况就不是这样了。

就像股票里有海天味业这样的奇葩,享受四、五十倍的估值,2018年也可以屹立不倒。原因何在?因为人家现金流好,流动性好,在可预见的未来,业绩的确定性是非常高的。

房子也是类似,不同地域的房子估值是不一样的。估值高,不代表其价格就会跌,就像海天味业,股价是杠杠地穿越了2018年。

如果参照海天味业,那么在现金流这个标准上,显然一线二线的房子要远好于其他十八线的房子,因为人口的流入带来了对房子的巨大需求。居住是个刚需,不买房就要租房,租金就是现金流。

以深圳为例,最近四年每年常住人口增加60万人左右,这就是客观需求。

流动性上,一线显然远远好于其他线。如果拿股市来类比,许多城市的房子,其实是只有IPO,没有二级市场。而一线城市,像北上广深等地,二手交易已经慢慢起主导作用了,一个活跃的二手市场,意味着你变现快,这也就意味着你的估值可以相对高一点。这好比股票市场里,香港市场的估值水平既低于美股,又低于A股,市场流动性差也是一个重要原因。

最后,在确定性方面,中国的城镇化还在继续,人才与城市会形成良性循环。人才流入导致城市繁荣,城市繁荣又促进社会各方面的进步,进一步吸引人才。也就是说,对一线城市的住房需求,在可预见的未来,是只会增加,不会减少的。

这三点让一线城市的房子,尤其是核心区域的房子,可以享受高估值,甚至带有很高的泡沫。这就像A股的海天味业,港股的维他奶,它们确实不便宜,但是卖掉海天味业和维他奶的投资者并没有捞到便宜。

然后再讲操作层面的东西。

每一轮熊市,总是可以让炒房的吊打炒股的,但股票真如此不堪吗?

这几天茅台又创下历史新高,自上市以来,茅台的涨幅180多倍。这个涨幅与中国最热门的城市房价相比,也是有过之而无不及的。茅台的上涨本质上与房价的上涨并没有不同,其背后推动力都是中国经济的增长。

但是,我相信,完整吃到中国最热门城市房价涨幅的人多不胜数,但完整吃到茅台涨幅的人寥若星辰,其原因就在操作层面。

股市里,市场先生天天都会来敲门,问你买不买?卖不卖?这个市场先生非常情绪化,经常不按套路出牌,有时候出的价格低得离谱,但第二天还可以更低,有时候出的价格高得让你不相信自己的耳朵,但过一阵子你再看,它还可以出更高的价格。市场先生每天都用贪婪和恐惧来引诱或恐吓投资者,逼迫他们就范。

但楼市就不一样了,楼市没有根本就没有这样一位天天来敲门的市场先生。所以,现在卖掉高估值的房子,去买股票,表面上看性价比很高,然而大多数人在操作层面上折腾来折腾去,最终收益可能还不如一直拿着一线房子。

对外行来说,拿着优质资产,享受大环境的上升红利,长远来看,绝对不会吃亏。

请注意,我这里指的是一线城市房子,至于其他线的,你试试你能不能卖得出。如果卖得出去的话,我觉得倒是可以考虑卖掉去买股票的。

3. 戏精们的表演

现在我们换一个角度来想,现在这个时候,我们该不该卖了股票买房子呢?

这个问题不好回答,但是我觉得,当你无法决定的时候,你不妨想想你的对手盘在做什么。

你的对手盘是谁?你或许是买了二手房,但你的对手盘最终是房地产开发商。

先来看几则信息。

2019年2月25日,《万科周刊》发布了万科董事会主席郁亮的一份内部发言稿,他指出,2019年万科要“收敛聚集,巩固提升基本盘”,保证万科活下去、活得好、活得久。

这是万科又一次提“活下去”。

上一次,2018年10月份的时候,万科举办秋季例会,会场屏幕与墙壁上鲜艳的“活下去”字样,同行看了要瑟瑟发抖,外行看了要奔走相告。

2019年2月28日,有消息称,自2月12日开工至今,碧桂园出现大规模“裁员”,有部门裁员幅度至50%,这次裁员波及总部和区域,范围相比以前更广。

裁员50%,这是相当恐怖了,不过,假设原来是2个人,裁掉1个,这样报道的话,杀伤力和传播力就要大打折扣了。

同日,有消息称,恒大集团的许主席在2月27日下午亲自主持召开的集团销售大佬上表示,所有在售项目可有9折优惠,商铺8折优惠。

关于恒大销售,不少人应该知道有个恒房通,这玩意充分展示了恒大的执行力。

三个巨头这副样子,是不是应该站在一旁笑话?

这三个房企巨头的表演,真真假假。

真的一面是,房企的压力确实不小。政府的措辞从“遏制房价过快上涨”到“坚决遏制房价上涨”,前面多了坚决,后面少了过快,充分体现了中央政府的决心。

虽说做不到“片金不得入房地产”,但房地产的资金压力增大是实打实的。就拿恒大来,拉下恒大的发债情况,利率惊人。2018年12月,整个资金面已经开始松起来了,但恒大年期限一年半的美元债利率仍然去到了8个点。

政府打击资金进入房地产领域,又恰恰是房企们为上一波杠杠还债的时候。

就以美元债为例,来自彭博对中国美元债的历年发行情况统计,可以看到,2010年之后中国的美元债上升非常厉害,2017年更上一个台阶,达到2229亿美元。细分来看,房地产行业发行美元债最疯狂,2017年相比2016年上涨了300%。这些债的到期高峰是2019年、2020年。

所以,万科活下去,碧桂园裁员,恒大打折,并不只是表演给外人看,而是确确实实存在压力。

但假的一面也很明显。根据2018年公开的三季报,按照权益金额计算,万科三季度合计拿地458.7亿元,保利244.1亿元,碧桂园137.9亿元,融创69.1亿元,恒大62.4亿元。这里尤其要提的是万科,一边高喊活下去,一边拿地丝毫不手软,拿地量相当于后面几家之和。

真假合在一起,刻画的就是未来房地产行业的格局,在外部环境的压力下,大吃掉小,行业集中度迅速提升。

现在你或许在看一些房企的笑话,但一波周期带走一批企业,行业完成整合后,活下来的不知道会有多滋润。

一个行业走向集中,很少是会对消费者友好的。

所以,如果你买房并不是以投资为第一目的,尤其是不是以追求一年的收益为目的,那你不妨趁大伙在看笑话时,选择上车。因为只有在它们过冬时,它们才舍得吐出点骨头以求“活下去”。

当然,你的上车不能以大大提升你的财务风险为代价。高杠杆是投资大忌,无论你投的标的是什么。

4. 结语

在很多投资者的想象中,最理想的致富方式就是,在股市里做股神,用神乎其技的操作来实现资金K线的不断飞升。一天一个涨停板,今夜做梦也会笑,来年富甲一方,自然就“迎娶白富美,出任CEO了”,房子当然也是那个阶段顺手买的,价格根本不是问题。

但理想很丰满,现实很骨感。牛市看起来很诱人,但本质上却是在为下一场韭菜收割战蓄力,等它发力收割的时候,人们就会知道厉害了。每一轮牛市都是这样,从未例外,不然你以为那些老韭菜惨痛的呼号都是都市传说?

对于年轻人来说,买房永远是第一步的,因为股票更难把握,也没有像房产那样有低息的杠杆。更关键的是房子可住可租,它是可以产生稳定现金流的投资品种。如果你还没有房子,那就努力提高收入去准备买房,收入够了第一时间按揭买房,先要有一个家,你才能在城市里立足,才能从容地考虑下一步的打算。

如果你资金量不足以入楼市的门槛,那么选择买股票也是可以的,但前提是你对投资标的有足够的专业性认知,你知道买下去之后会有一个怎样的未来。

在股市投资里,确定性比黄金更宝贵,如果你选择的标的有极高的确定性,那么你接下来需要做的就是维持稳定的现金流供给就可以了。在这个前提之下,你可以相信“时间的玫瑰永不凋零”。

但是,不要对股市抱有不切实际的幻想,它不会成为你的取款机,即便你把所有的时间精力花在它身上也无济于事,因为市场先生总是那么出人意料。



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