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来源: NTD   添加时间: 04/06/2019   发表时间: 04/06/2019   点击数: 19

大陆房市过剩 专家:市值约全世界GDP之和

中国农业银行前首席经济学家、中国人民大学国际货币研究所理事兼副所长向松祚日前表示,中国房市实际上是建立在沙漠上,是很脆弱的体系。图为资料照。

中国大陆2019年面临经济下行的压力,“稳增长”成了头等大事,部分城市传出对于房地产的调控开始松动。不过有学者指出,即便如此对稳定中国经济也不会有太大效果,因为中国房市早已严重过剩。 中国农业银行前首席经济学家、中国人民大学国际货币研究所理事兼副所长向松祚日前指出,中国2018年有一个热门数字,那就是房地产市场的市值为65兆(万亿)美元(约新台币2,002兆元),“这差不多是全世界的国内生产总值(GDP)之和”。目前全世界的GDP总和约七十多兆美元,美国、欧洲、日本、韩国等发达国家的GDP加起来还不到65兆美元。
研究指出,全中国大陆大约只有22个城市的房子不够,因为有人口净流入,例如北京、上海、广州、深圳、杭州,或是沿海经济较发达城市。图为示意图。(AFP)

向松祚提到,大陆房地产面积没有人说得清楚,“只有上帝知道”,有人说至少是320亿平方公尺;有人更夸张,指可能达到420亿平方公尺。若全国房屋均价按1万元人民币计算,那就是420兆元人民币,也就是六十几兆美元。

无论是北京、上海、广州、深圳、杭州,还是三、四线城市,中国最大的特色就是到处都在盖房子、别墅或公寓,高铁或机场等交通设施周边放眼望去,“除了房子还是房子,看不到别的风景”,他说。

研究指出,全中国大陆大约只有22个城市的房子不够,因为有人口净流入,例如北、上、广、深、杭,或是沿海经济较发达城市。

向松祚说,中国大规模建造房子的历史已经结束,房地产投资的增速肯定持续放缓,其实去年的增速就是个位数,而且是因为前年基期较低的条件下有所反弹而已。今年房地产投资增速还会进一步放缓,“不排除在5%之内”。

这是因为中国老百姓手上的财富,都已经抵押到房地产中。向松祚指出,老百姓手上三大财富,包括不动产、股票与银行存款,现在不动产占了80%以上。很多二三十岁的年轻人结婚买房,都是两边父母拿出终身积蓄,协助付头期款。但房子不能吃、不能喝,未来如果需要花钱,不管教育、医疗还是其它方面,“届时要卖房子,但要卖给谁呢?”

向松祚表示,衡量房地产泡沫可从两个指标观察,第一个是“房价收入比”,目前北京三环、四环的房价平均7万元人民币/平方米(约每坪新台币106万元),年轻人在北京哪怕年薪50万元人民币,也不可能买房子。且高房价已不只限于北、上、广、深、杭等城市,连厦门、南京、安徽合肥等地的房价都超过5万元人民币/平方米(约每坪新台币76万元)。

他说,另一个指标是“租金收益率”,目前全中国平均房租收益率还不到2%,尽管2018年租金价格不断上涨,有房仲利用资金实力拿到二手房源拚命抬价,整体租房收益率仍然偏低。“透过这些数据我得出的一个结论是,中国的房地产市场狂飙突进的阶段已经接近尾声。在这个意义上讲,中国希望放松房地产市场推动经济成长,稳增长就要稳房市的说法,相信已经是水中月、镜中花,已是不可能实现的现实。”

向松祚指出,但现在有很多地方政府与房地产开发商勾结制造假象,以很高的价格拍卖土地,让开发商把土地拿下来,政府回头再透过其它途径补偿开发商,造成百姓的恐慌情绪、疯狂买房。

“地方政府希望拉抬房市,带动经济成长,这是虚幻与错误的想法。但他们想将错就错,未来将一错到底,为中国经济制造更大灾难。”

他引用中国建设银行董事长田国立的数据指出,目前全中国的银行贷款余额有38%被房地产行业拿走,意即一个国家的银行信贷约四成被单一行业拿走,“令人匪夷所思”。但房市实际上是建立在沙漠上,很脆弱的体系,它与银行体系是“一条绳上的蚂蚱”,一旦房地产价格出现剧烈崩盘,所有人都完蛋。

向松祚强调,目前房地产泡沫之所以还没破灭,是因为政府撑着它,银行也想撑着它,房地产公司也想撑;但市场总有一天要出清,人民的预期若突然改变,谁也挡不住。

他提醒,2019年若有人想再投机一把,在中国房市赚大钱,“我想这种可能性几乎没有”。

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