疫情严峻资产紧缩 大陆楼市开始松绑？

大陆经济受瘟疫冲击，地方当局开始放松楼市调控。图为示意照。 （AFP）

其中，驻马店率先将公积金贷款购买首套房的首付比例从30%降低至20%，公积金最高贷款额度从45万（人民币，下同）提到50万；此外，驻马店财政补贴买房，对购买首套房的各类人才补助标准为200元/平方米，大中专以上毕业生补助标准为150元/平方米，农民工补助标准为100元/平方米。

除了这几个三四线城市之外，一线城市的房贷利率也在下调。

今年2月，一线城市中，除北京外，另外三个城市再次下调首套房贷款利率水平。广州和深圳均环比下调3个BP，上海则环比下调2BP，下调后首套房贷利率再创新低，仅4.80%。

这些城市的政策主要是从需求端放松，以刺激楼市的销售。

对此，《21世纪经济报道》引用同策研究院首席分析师张宏伟的观点表示，随着各地线下售楼处逐步开放，三四线城市的政策放松，短期有可能对冲在这些城市有项目的房企销售压力。

有房企高管分析认为，三四线城市市场调控率先松动，正是房企短期现金流承压的一个表现。一方面，库存较高的三四线城市货币化安置继续推进；另一方面，房价上涨压力较高的热点三四线城市阶段性退出，更多采用新建棚改安置房的形式。这就导致了受制于前期市场购买力透支、叠加棚改货币化安置政策的渐次退出，2019年上半年三四线城市整体成交下行。

而一家中小型房企（2019年全口径销售规模500亿左右）的资金部门负责人认为，房企已经进入缺资产的状态，好的融资抵押资产非常稀缺。加之行政管理、政策方面没有明显放松，疫情什么时候结束、行业未来预期等也不明朗，房企资金层面的压力比较大。

而大陆全联房地产商会最近发布的《关于疫情后期促进房地产行业平稳健康发展的政策建议》显示，至少有46家房企（以中小型企业为主）受影响货值超4400亿元，单月运营成本约235亿元，2020年上半年到期债务近5300亿元。

而据法院公告网的数据，截至2月25日，今年以来已经有75家开发商发布了破产公告。

面对资金压力，诸多房企加大了融资力度。2月来，房企发布的美元融资计划就超过百亿。不仅仅是海外融资加速，更在大陆大量发行公募债等数百亿，多家房企还发行了过去很少见的短期债。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期，大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录。2020年美元融资继续高位运行。大部分房企为了应对未来可能的市场变化，也会在年初加快储备资金。对于美元债来说，是部分房企的重要资金补充，但因为额度原因，很难成为最主要来源。

分析人士文小刚认为，这场瘟疫导致大陆售房处关闭，卖房几乎陷于停滞，房企资金回流停止，再加上债务到期，这些因素会造成房企违约增加，继而造成银行金融风险；关键是房企是大陆各地经济的支柱，瘟疫造成大陆制造业产能大幅下降，消费也大幅下滑，在这种窘迫境地之下，中共地方当局会放松楼市紧缩政策，给楼市慢慢松绑以支撑经济。

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