中国房市“拐点”真面目 房价真要降？

中共体制下的房地产市场问题，非一个“价格下降”可解，其背后隐藏着与经济增长和债务相关的巨大矛盾和危机。（Getty Images)

不过住建部并未说明未来是否会取消预售。《时代周报》随后从广东住建厅了解到，现售（现房销售）是趋势。

市场成惊弓之鸟，港股内房股周一（24日）大跌3.78%。周二A股开市，房地产板块再次领跌，A股地产板块一日蒸发616.38亿元人民币。

取消预售，到底是市场虚惊一场，还是政府放风试水？

业界专家们对此是见仁见智，但地产大佬们心中可能早有谋断。

中国地产业领头羊之一的万科公司董事会主席郁亮，最近做出了充满危机感的判断：转折点实实在在到来了，以“活下去”为最终目标。

各大地产商则兴起了改名风潮，纷纷从公司名字上去掉“房地产”。资金雄厚的房企，例如恒大、碧桂园，甚至进军汽车、机器人等全新领域，赌上身家未来。

而更早时网络流传的地产商给出的价格折扣、清仓甚至一成首付，似乎显示中国房地产市场已经迎来“拐点”。

这一次，中国房价真的会降下来吗？

房价这次是真跌 还是假摔

在中国房地产行业，秋天通常意味着收获的季节，也就是所谓的“金九银十”。然而今年市场却释放出诡异的信号：官方和民间公布的房地产数据严重背离。

官方数据显示房市一片红火。8月份70座大中城市呈现“量价两旺”，67个城市新房售价环比（同前月相比）上涨，上涨城市数量创下近年新高。今年1-8月份商品房销售面积突破10亿平方米，创下历史同期记录；销售额8.9万亿元，比去年同期多出了逾万亿。

但业界数据透露房市开始降温。贝壳研究院8月份监测的重点13城二手房市场，除成都成交低位小幅修复外，其余城市均环比下滑，且7城降幅环比扩大。

易居研究院杨红旭认为九、十月份就是市场衰落的拐点，包括碧桂园、万科、保利、恒大、金地都在全国多城市多盘联动促销，就是市场明显降温的迹象和信号。

不过，中国房市经常出现数据矛盾和房价真跌假摔的争论。

例如2014年70城房价半数环比下跌的数据，令不少专家相信中国楼市全面出现拐点，但地产业知名人士任志强说必会反弹、该买就买。

2015年中共再次出台去库存政策，房价引爆了新一波翻倍涨幅。

那么这一次，房价是不是真的要下跌？

中国房价谁说了算

在中国民间有“信志强、住洋房”之称的地产名人任志强，多年来一直预测中国房价长期看涨，他认为只要城市化完成率没达到70%，房价就不会真的下跌。

任志强表示其观点是基于供求关系，政府要提高城市化率，人口流向城市，住房自然稀缺，房价就会看涨。

易居研究院报告显示，截至2018年7月底全国100个城市新房库存去化周期（销售周期）仅为9.6个月，明显低于12-16个月的合理区间。

另据官方数据，中国2017年住宅新开工面积12.8亿平米，明显小于14.4亿平米的销售面积。也就是说，中国楼市已经进入了供不应求的“缺货”时代。

依据供求关系，提高城市化率意味着住房刚性需求看涨，同时新房库存呈减少趋势，一增一减，理应推高房价，形势大好。为何地产大佬们如临大敌，挣扎求生？

任志强道出了关键：市场没法决定房价，“政策决定了房价”。

房市“拐点”真面目

中国房地产拐点的到来以及背后的深意，敏锐的地产大佬们感受尤为深刻。

万科董事会主席郁亮在9月例会讲话中暗批中国经济改革大倒退：“在转折点上，我们曾经相信不会出现的东西都在出现”，“买房凭票、卖房限制”。

他认为“转折点”超出了行业和经济，是全方位的；明星被查的现象反映出全社会所有行业无一幸免。

郁亮暗指房市和全社会的“转折点”其实源自当局的政策改变。

中共经济政策正在从以前在股市、债市、房市等市场上半遮半掩的“收割韭菜”（特指攫取财富），转为对从草根、中产到富人，从明星到民企、全社会各行业各阶层的大收割。

体现在中国房市，中共的政策布局正在将地产商打入凛冬，令房价涨跌莫测。

中共房市政策背后的秘密

今年以来中共迫于中美贸易战和经济下滑的压力，虽然减轻了去杠杆力度并放宽了货币，但加强调控以及收紧房贷的房市政策并未改变。

前所未有的严厉调控和收紧房贷的结果，就是房屋销售放缓。“活下去”已经成为房企眼下最主要的诉求。

开发商开始重视现金回流和负债比率，体现在房市上，就是促销行为增多，甚至不惜降价。

不过，降低房价从来都不是中共房市政策的目标。

恰恰相反，维持高房价才是中共的生存秘密。

以去年为例，依据中共官方数据，2017年中共从新房和二手房销售中收取税费约10万亿（包括卖地收入5万亿），而中共当年全年财政收入（不含卖地）总共才17万亿。也就是说，中共政权依赖房市才能生存。

对比政府成本在房价中的比例：去年新建商品房销售额13万亿，加上二手房成交额约9万亿，22万亿元的房屋交易额中近半被政府以各种税费蒐刮走。

尤其是新房，价格中约7成最后是流进政府钱包。这就是中国房价只涨不跌的直接原因。

中共放风“取消预售”的猫腻

中共房市政策主要目的就是维持高房价和房市不崩盘。

近期中共打算停止去库存和棚改货币化，目的也不是抑制房价，而是企图抑制房企和购房者越来越高的债务风险，避免房市失控崩盘。

因此中共日前放风“取消预售”，也就不是无的放矢，而是别有用心。

预售是中国商品房销售最主要的方式，据中共统计局数据，中国40大中城市期房销售（预售）面积占比始终维持在80%以上。

近年来定金和预收款在房企开发资金中占比更超过3成，已成为房企开发主要资金来源。预售对房企而言相当于借钱开发，提高了杠杆率，加大了债务风险。

今年以来京鹏地产、恒盛地产等多家房企债务违约；上海宝龙、龙湖地产、富力地产等十几家房企的债券发行中止；上市房企中弘股份“爆雷”（特指无力偿债或破产倒闭）；这一切都显示房企融资日益艰难，资金链紧张。

如果现在就取消预售，地产业中占多数的中小型房企可能大规模倒闭，会引爆银行风险。

所以中共住建部立即“辟谣”，说明短期内不会取消预售。

那么中共放风取消预售，目的何在？

中原地产首席分析师张大伟认为“取消预售有利于资金宽裕的国企、大企业，对小企业来说是灭顶之灾”。

对多数房企而言，取消预售的风声无异于催命号角。

也就是说，中共放风的真正目的，意在逼迫房企洗牌：通过现行的调控政策和紧缩房贷，加上预期的取消预售，双管齐下挤压中小型房企的生存空间。

而房企中的民营巨头们或许已领会到中共房市政策背后的深深寒意。所以碧桂园改变高周转模式，开始降速。万科要“收敛”，“活下去”。

最后在中共政策倾斜和布局下，能够从地产寒冬中收获的，就只能是国有房企。

取消预售对房价的影响

如果中共真的取消了商品房预售，不但会阻挡没有资金实力的房企入市，同时还会增大房企资金成本，意味着实际上减少了新房供应，从而推高房价。

不过预料在地产业完成洗牌之前，中共不会取消预售。因此现阶段房价可能会被中共暂时“冻住”：即明显上涨可能性很低，但房价和销量显著下滑的可能性更低。因为中国房市是“政策市”，中共需要高房价和稳定的交易额，才能从中吸金、维持住政权。

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