2021年中共严厉的调控政策，房地产行情的“冰火两重天”与“过山车”现象，致使各界热议中国房地产拐点是否到来，“否定论”和“肯定论”尖锐对立。而12月6日的中央政治局会议，则显示出中共的政策困境，这将加大2022年中国房地产行业的风险。

【中国观察2021年12月09日讯】

房地产拐点“否定论”

“否定论”者，如财政部财政科学研究所前所长贾康，称在大覆盖面上，中国房地产发展未来的主题词是“成长性”，而不是断崖式回调，房地产未来仍将是中国经济的支柱产业。

又如网红经济学家任泽平，在其“2021年中国住房存量报告”中认为，“中国房地产市场仍有较大发展空间”。三条理由：一是中国城镇化进程还有较大空间，到2030年城镇化率达71%时城镇人口将再增加约1.3亿。二是与主要发达经济体相比，中国城镇人均住房面积较小，随着居民收入增长和家庭规模迅速小型化等，人均住房面积未来存在至少13%的提升空间。三是中国现有城镇住房成套率仅85%，并且尚有20%的家庭居住在条件较差的平房，存在住房更新需求。

任泽平曾提出业内流行的标准分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。”运用这个技术性分析框架的有效性，取决于一些预置前提的合理性和相关数据的准确性、系统性、完整性。而“肯定论”者，则不限于这个分析框架，并对中国房地产形势有一些不同的基本估计，挑战 “否定论”。

房地产拐点“肯定论”

第一，关于城镇化。官方公布的城镇化率数据到底能够在多大程度反映中国的真实城镇化情况，还无法断定（第七次人口普查的数据显示：全国人口中9亿居住在城镇，占比63.89%）。但近年来的民工荒，表明中国的城镇化很可能已经接近尾声了。更重要的是，以中国当前人口老龄化形势，随着农村老龄人口的死亡，城镇化率会自动被动快速增长（类似日本）。

第二，关于人均住房面积未来提升空间。中国的城镇人均居住面积几乎和欧洲发达国家相当，仅落后于美国，但是远高于日韩的水平，这也说明中国人均居住面积需要到顶了；而且，随着老龄化深入和生育率继续下降，中国城镇人均居住面积还会继续被动上升。

第三，关于人口。请注意这三点：其一，最新预测表明，中国人口总量即将在2025到2030年间达到峰值，人口负增长在即，老龄化加剧，对房子的总体需求应会减少；其二，中国的工作年龄人口已在2013年前后到达峰值，劳动力总量已在减少，刚需自然下降；其三，随着60后、70后逐渐进入老年，80后、90后人口急剧减少，刚需以及此后的改善型需求也将急剧减少。

当然，直接决定房地产业发展的人口基础，是人口的流动与聚集活动，而不是人口总量规模的自然增减；但是，人口总量及其结构的变动，仍然构成房地产产业变动的背景因素。

第四，经济因素。简单地说，如果收入增长停滞，房价自然会失去支撑，典型的如上世纪90年代初之后的日本；反之，如果经济还将进一步增长，则预测拐点为时过早。但就中国而言，经济在下行，而且已持续多年，总体来讲买房需求不会很大。

第五，政策因素。“否定论”者与“肯定论”者都认为中国住房整体已经静态平衡（2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12），而房地产业又凸显“四大”问题：（一）房价不断上涨，房价收入比偏高，普罗大众买房难度越来越大；（二）楼市投资炒作严重；（三）住房空置率惊人；（四）全国90%以上的城市都患上了“房地产依赖症”。概而言之，当前中国房地产的泡沫难以为继。因此，当局的总体政策取向，是挤出泡沫，“二次房改”。当然不敢一下捅破泡沫，但会有控制地挤，挤一挤停一停，希望软着陆。从这个角度讲，政策因素是在加速房地产拐点的到来。

以上五点分析，契合了“肯定论”者提出的一个分析框架：房地产短期看政策，中期看经济，长期靠人口。对比“否定论”与“肯定论”，显然“肯定论”更有说服力。

中共的政策困境

12月6日，中共中央政治局召开会议，明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，首次提出“促进房地产业健康发展和良性循环”。

这显示，在今年房地产行业面临深度调整、楼市步入“寒冬”之际，中共开始松动严控政策了。因为，第一，经济走势不妙，3季度GDP增长率出人意料地下滑到4.9%，四季度可能更差，为保增长率，当局不敢再强硬打压房地产了（房地产对GDP增长率的贡献约为25%）；第二，明年是“政治年”，当局“稳字当先”，要“保持经济运行在合理区间，保持社会大局稳定，迎接党的二十大胜利召开”，对房地产的调控只能“点到为止”。

而就房地产政策本身而言，中共至今也没有清晰的整体设计，这已成为一个大问题。例如，1998年房改启动时，中共承诺城市80%以上家庭住上经济适用住房，向最低收入者提供廉租房，高收入者则购买商品房。实际却背道而驰。现今中国城镇住房90%为商品房，如此畸形全世界找不出第二个。今年6月24日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，终于首次明确国家层面的住房保障体系的顶层设计。要求新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的大城市，在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上；但具体的建设目标、政策措施以及年度建设计划，又推给地方，缺乏国家层面的基础性制度支撑，结果将会如何呢？会不会依旧陷入保障房建设雷声大雨点小、“越喊越消极”的怪圈？

再深一步讲，房地产泡沫能否成功挤出、实现软着陆，这又取决于中国经济转型是否成功。经济转型，中共已经喊了几十年，也没取得根本性进展。而现今中国经济内忧外患、不确定性大，经济转型的难度也就可想而知了。

总之，中共现在是进退两难。在住房市场是否真正到了趋势性转折点这个形势认识问题上，判断不清；房地产政策的顶层设计，迟迟不能出台；空喊“房住不炒”、不将房地产作为短期刺激经济手段、加快建立房地产长效机制，却拿不出系统、具体的建设性措施；调控走走停停，徒耗时间，加大了2022年中国房地产行业的风险。