发布时间：
2025-06-24 17:28:30
最后更新：
2026-08-28 22:00:21
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2024 年 10 月 17 日，北京一个新建的公寓楼盘。（ADEK BERRY/AFP via Getty Images）
【中国观察】
尽管中共官方持续推出各种房地产刺激措施，中国房地产市场仍未出现明显复苏迹象。房地产低迷不仅体现在住房销售和价格表现上，也正在进一步传导至地方政府财政。土地出让收入持续下降，使地方政府过去高度依赖房地产形成的财政模式面临越来越大的压力。与此同时，越来越多原本关注中国房地产市场的资金开始寻找新的投资方向，日本住宅市场正成为其中一个重要目的地。
根据彭博社依据中国财政部6月20日公布的财政数据所作的计算，今年5月中国土地销售收入约为1,941亿元人民币，同比下降14.6%，创下2015年5月以来的最低水平。土地出让收入下降，意味着地方政府通过出售土地获得财政资金的能力进一步减弱。
房地产市场疲软对政府财政的影响并不局限于土地收入。数据显示，今年前5个月，中国财政收入约为11.2万亿元人民币，而同期财政支出达到14.5万亿元，收支缺口扩大至约3.3万亿元。与此同时，与房地产相关的税费收入5月份同比下降8.6%，明显高于前一个月0.9%的降幅。
对于高度依赖土地财政的地方政府土地收入下降意味着过去形成的财政循环正在受到冲击。房地产开发商拿地减少，土地出让收入下降；土地收入减少之后，地方政府用于基础设施建设和其他支出的资金来源受到影响，而地方经济活动放缓又会进一步削弱房地产需求。这种相互影响使房地产调整不再只是住宅市场本身的问题，而逐渐成为地方财政和整体经济增长的重要压力来源。
彭博社分析认为，土地出让收入持续减少，是中国房地产市场疲软的重要表现之一，也是当前中国经济面临的主要国内风险之一。与此同时，美国关税政策对中国出口行业形成的压力，也可能进一步加重地方政府的财政负担。
高盛经济学家Lisheng Wang在最新报告中预计，中国政府今年的土地销售收入可能进一步下降5%至10%，并认为中国房地产建设和房地产投资尚未触底。如果房地产市场继续疲软，地方政府将需要寻找新的财政来源，同时中央政府可能需要通过扩大财政支出来缓冲经济下行压力。
这也意味着，中国房地产市场面临的问题已经不仅仅是“刺激政策够不够”的问题。过去几年，中国官方已经采取降低房贷利率、调整购房限制、降低首付比例以及支持房地产企业融资等多种措施，但市场信心并没有因此迅速恢复。房地产市场最终能否企稳，很大程度上取决于居民购房意愿、房价预期、开发商资金状况以及地方政府财政能力等多重因素。
房地产市场持续低迷的另一面，是部分中国和香港投资者正在寻找海外资产配置机会。日本住宅市场正在成为其中一个受到关注的方向。
据《南华早报》6月22日报道，高力国际数据显示，今年第一季度，中国大陆投资者向日本住宅市场投入约10亿美元，约合71.7亿元人民币。这一金额超过过去五年平均水平4.28亿美元的两倍。对于过去长期关注中国大陆房地产市场的投资者这种资金流向变化具有一定的代表性。
高力日本投资服务主管Masahiro Tanikawa表示，由于中国房地产市场持续面临压力，一些传统上重点关注中国大陆市场的香港投资者正在将部分资本转向日本、澳大利亚等市场。
日本房地产市场之所以能够吸引部分中国资本，与两个市场目前所处的周期差异有关。中国房地产市场经历长期调整之后，投资者面对的是房价预期下降、开发商债务问题以及租售回报率承压等风险；相比之下，日本部分住宅市场具有成熟的租赁市场、稳定的产权制度以及相对明确的资产管理体系。对于寻求海外资产配置的投资者日本因此具有一定吸引力。
中国房地产债务危机自2020年前后明显加剧，此后多家大型房地产企业出现流动性问题。随着房地产企业违约和项目交付风险增加，购房者和投资者的信心受到持续影响。过去两年，中国新房市场仍然处于调整状态，房地产投资者的风险偏好也随之下降。
资本流向的变化已经开始体现在具体交易中。香港创投公司MindWorks Capital旗下MindWorks Properties收购东京港区多户型公寓楼Haven Shibaura，被视为其进入日本房地产市场的一个案例。对于部分原本将中国房地产作为主要投资方向的资本这种资产配置转移反映出投资者正在重新评估不同市场的风险和回报。
与此同时，中国高净值人士的海外资产配置和移居趋势也受到关注。日本政府数据显示，截至2023年底，在日中国居民人数约为82.2万人，比上一年增加约6万人，增幅达到近年来较高水平。房地产投资、资产配置以及个人居住安排之间并非完全相同的概念，但中国房地产长期低迷确实可能成为部分富裕家庭重新规划海外资产的重要背景因素。
房地产市场的变化，最终反映的并不仅仅是房价涨跌，而是投资者对未来经济环境的判断。当居民不再认为房价会持续上涨，开发商不愿意大规模拿地，地方政府土地收入持续减少，投资者开始寻找海外资产时，房地产市场过去依赖高周转、高杠杆和土地财政形成的运行模式就会受到根本性挑战。
因此，中国房地产真正需要面对的核心问题，并不是短期内还能推出多少刺激措施，而是市场信心能否恢复，以及房地产在中国经济中的角色是否会发生长期变化。如果居民、企业和地方政府都开始降低对房地产持续上涨的预期，那么即使政策不断加码，市场也未必能够迅速回到过去的繁荣状态。
从资金流向来看，日本房地产受到中国和香港投资者关注，只是这一轮中国房地产调整产生的一个外溢效应。更值得关注的是，随着中国房地产市场进入长期调整阶段，过去围绕土地、住房、地方财政和金融体系形成的经济循环，也正在经历一次深刻的重新平衡。:
