【北京时间2025年08月04日讯】今年夏天美国房地产市场，将迎来近年来最多的上市房量。多个房地产数据都显示库存正在回复到疫情之前的水平，是几十个月来，甚至几年来最大量的，硅谷房市可能也不例外！专精硅谷豪宅房市的德立昂地产经纪公司，华人经纪代表Maggie表示，这个夏季是买家的好机会，竞争较少。她提醒留意一种房产，有降价机会！
本集再度邀请到德立昂地产（Deleon Realty）的华人经纪Maggie来访谈。以下是采访问答：
李欧问：年初至今，硅谷房市又出现哪些变化？
Maggie答：年初的时候曾经出现过一个高峰期，当时的市场整个从销售量到房产价格，都在往上升的情况。直到 4月2日，当川普宣布关税的情况，就一下进入停顿的状态下，尤其是买家，他们的信心确实受到一定的影响。而且当时的股市也是重挫，确实影响到买气。
接着从4月到5月，确实有一个成交量下滑，一直到6月，相对来说，就开始出现平稳。从湾区整个市场来说，价格确实稍微有一些回调，可能下降几个百分点吧。
但是，如果我们只看硅谷，以Palo Alto为中心这样发散出去，其实房价是上升的，比去年的同期是还在上升。
今年的中位数的价格是420万，就Palo Alto来说，从去年的中位数的价格上升了十多个百分点，非常的出色。所以的话，还是中心地带，并且是好房源的话，依然在上涨。
问：非常惊人的表现，我现在看到很多报告，都是库存量都在增加，有些地区已经开始下降了，没想到硅谷还是这么的强势，果然高科技的支撑力，非常不同凡响！
其实，我也看到一个最新的报告，全美房地产经纪人协会一个外国买家的调查，显示中国人还是美国房地产最大宗的国际买家。尤其中国人特别爱买加州的房地产，这方面Maggie有没有观察到什么？
答：因为我本身是华人嘛，公司就是有很多的交易，其实华人都是由我来经手，大量的高科技从业人员，他们本身就是华裔。这些人他们最注重的就是子女的教育，比如说在Nvidia、Google，或者Apple这些公司，它们有股票分红的时候，他们是可以负担起这些比较高端房产的。
Palo Alto作为一个例子来说，很多的交易，买家都是华人的这些工程师或者主管。他们通常购买学区的房产，300万以上到400万之间的，是这些当地的主管买比较多。
高端房产的话，是500万以上的豪宅，那是很多从中国、新加坡，或者是香港、台湾过来的一些买家。他们会很追捧在Palo Alto、Menlo Park、Los Altos和Los Altos Hills，或者Atherton这几个城市。
那我们公司刚刚有一套开价是2200万的房产，是由一个华人以2100万买下来。
所以不管是从高端，到相对来说比较可负担的，这种入门级的，都是有很大量的华人买家在购买。
问：他们关注的是哪些点？他们喜欢哪几种房产？
答：他们更趋向于买这种独栋的建筑，和townhome或者condo相比的话，他们肯定是更偏向买single family home。因为这种独栋的房子，都有一个小院子，通常是三到四房，对一个小家庭来说私密性也好，而且院子也可以让小朋友有活动的空间，如果家里面有老人过来的话，可以种种菜啊，玩玩花草之类的。
所以独栋加有院子的，那是最受欢迎的。而在三房和四房之间，四房是更受追捧，虽然从性价比来说，四房会比三房，比如说在Palo Alto可能多80万左右。但是，大家还是希望家里面可以多一个房间，能作为家庭办公室，或者是给小孩子做一个玩具房，或者是家里有老人来的时候，可以住在里面。
那另外一种就是独栋房产有独立ADU，有老人过来的时候，就有他自己的私人空间。这个也是非常的受到现在年轻的家庭喜爱的一种房产。
另外的话，还有就是在1楼，如果是两层楼的独栋，在1楼有一个卧室，再加一个洗手间，那也是一个非常大的加分项。很多的华人家庭，现在都是有这方面的要求。相对于独栋来说，townhome或者condo的升值潜力到它的居住性，都是没有这么受欢迎的。
但是，对于预算有限的家庭或者投资者，这个也是一个非常好的切入点，相对来说它价格就比较低一些。
高端房产的话，500万以上，这些客户他们就更注重一些面子工程，对于比如说房子的门牌号码，如果里面有我们华人比较喜欢的8呀、9呀，他们也愿意付更多的钱。
对于整个室内的设计感，他们也更加追求，可能有更强烈的个人喜好，而不是单纯只是说，我有一个三房两浴，基本的入住的条件就可以。他们会对于设计到门牌、风水各方面的要求会更高。
问：最近有没有几个实际的交易案例？
答：我经常跟我的客户讲，你要知道自己的真正的需要是什么，和你的预算有多少。我来帮你制定一个，怎么样的报价策略。那我可以举两个例子，都是我们公司的两套房产。
一套是在Palo Alto的Midtown，它是4房2.5浴，两千呎且比较新的一个建筑。开价是400万，但是我们估出来的价格，它当时的市场价格，应该是4.3到4.5个million。到最后收到了13个报价，以465万卖出去，比我们当初的价格还高出了15万。
这个是5月底成交的案例，当时还有好几个买家都是跑来跟我说，要全现金下报价。所以在Palo Alto，其实有很多全现金的买家，有三分之一是全现金买家。所以，很多买家如果需要去贷款的，可能在竞争方面相对来说，就没有这么的有优势。
所以，作为买家可能需要看一下自己的现实的情况。我通常会建议客户，如果预算不是很充裕，又想买到房子，因为在Palo Alto一直在上涨，如果你今年不买，明年可能又再上涨10%。
如果这个股市一直在涨的情况下，再加上现在通胀，其实就是钱在缩水，你现在不去买，明年可能你又再多给10%，那你还不如今天去锁定一套房产，虽然这套房产并不是完全完美，因为完美的房子就要比我们报出来的市场价再多15万，在多方竞价的情况下，就会出现这种情况。
另外一套房产，它是开价325万，但卖家的期待值是340万。它在市场上面停留了一个月，都没有收到满意的报价，原因是它有硬伤——比较靠近101高速公路。所以虽然房子很漂亮、地也很大，而且那个社区是Green Gables，其实是很好的一个社区，学区各方面都很好。
想卖340万，并不是一个不切实际的期待值，因为在就在3月份的时候，同一个小区里面有同样问题的房子，就可以卖出去这么高，但是在四、五月份的时候，碰到房市的低潮，股市各方面和这个关税的不确定性，当时出现了一个窗口期。有这个窗口期的时候，卖家在市场上停留了一个月，他会调整他的预期值，所以房子从325万一直到最后，是以300万卖出去。
你想想这个300万，另外一套虽然各方面都更加完善，但是它要465万，整整差了165万。我觉得对于一些预算相对没有这么的充裕的家庭来说，又想进入不管是Palo Alto，还是Santa Clara County的其它地方，这个都是一个很好的例子。我觉得大家可以去想，怎么样才能够保住你要买的房子。
当然，我们公司有一个好处，现在在硅谷或湾区买房的话，如果是由我们的买家团队去代表买方，去买我们公司的上市房，比如说上面我所谈到的这两套房产，我们都是不收买方的佣金费用。
如果我代表您去买外面的、不是我们公司的上市房，我们才会收买方佣金费用。只要是德立昂地产的上市房，我们就免除了买方的费用，这会给买家一个很好的优势，给您在竞争的情况下，比如刚才我讲的13个报价竞争，您已经比其他的买家多了2.5%的资金在里面。
问：川普的“大而美法案”已经通过，它对市场有没有什么你可以预期的影响？
答：我觉得这个“大而美法案”，对于房地产的影响是非常正面的，因为它有State and Local Tax（SALT）抵税额上涨，从1万块涨到4万块，尤其对湾区这些比较高房价的地方，平均一套房子都是上百万以上，4万块钱的抵税额，可以大大的降低大家在交税的负担。
买房子它除了是一个居住的功能，最核心的价值之外，它还有在联邦所得税方面，有很多税赋的优势，让大家可以有机会去慢慢的积累财富，并且达到长期的财务目标。“大而美法案”，这个是一个很好的一个工具箱，大家可以充分的利用。
还有就是贷款利率你也可以免税，现在有很多小业主都会在家里上班，所以你也可以利用到家庭里面的办公室去，作为一些抵减费用。
现在加州也有能源的一些补助，当然到今年12月就没有了，如果大家还有需要的话，那联邦也可以有一些补助下来。所以各方面，我想会让买气回来。
目前的市场的价格，如果是买家现在入场的话，我觉得你还可以去讲讲价，有一些房源不是那么的完美的情况下，那些已经在市场上停留了3个星期以上的，你完全可以去讲价。
买家你可以去找一个有经验的经纪、对本地市场也了解，祂能分析每一套可以去讲价的房产，或是可能你要去追加，他会给你分析各种情况。
那接下来，因为是夏天8月份，德立昂地产推出一个叫Summer Splash（夏季促销）的项目，上周我们就推出了14套房产，从Mountain View、Sunnyvale一直到Redwood City，从南一直到北，还有在山上有的Woodside、Atherton都有房产，接下来的一周也会再推出新的房源。这个时候通常是比春季和秋季买房，相对是便宜几个百分点的，因为现在很多家长，或者这些工作的人都会到外面去渡假，就没有这么多的人来跟你竞争，会是很好的机会！