【中国观察北京时间2026年01月10日讯】海南自贸港封关政策实施后，房地产市场并未如预期般出现价值重估，反而多个区域房价出现明显下跌。作为海南省会的海口，作为自贸港'桥头堡'的区域也未能幸免。中国海南岛于2025年12月18日正式实施全岛封关运作，政策包含取消绝大多数进口关税、大幅调降企业税及个人所得税等措施，中共称其为'全世界规模最大的自由贸易港'。
房地产中介透露，封关初期并未出现普遍的'价值重估'，反而有部分区域房价显著下探，甚至出现'腰斩'或'塌陷'现象。美国经济学者黄大卫指出，海南在地理位置、气候、经济数据、人口结构、社会结构等方面都不适合作为房地产热点，其教育、医疗、生活配套更难以支撑房地产发展，最多只能作为度假村模式存在。
海南多次成为经济改革试点，但此前的开发热潮均以草草收场。黄大卫认为，此次封关带来的产业落地和稳定就业仍存疑，类似雄安新区、郑州新区等政策在落地后往往与市场经济规律脱节。大陆房屋中介'大海南磊哥'表示，海南楼市库存压力巨大，核心问题在于人口和产业支撑不足。他提醒购房者应理性看待政策，避免盲目跟风。
中国资本市场人士徐真分析，海南房地产能否持续取决于现代服务业、高新科技产业的落地，以及国际资金和高收入人口的持续流入。但目前来看，这些条件似乎难以达成，房价下跌或成必然。黄大卫进一步指出，海南封关政策更多是出于战略地位和军事考量，而非实际产业吸引。
曾任金融时报北京分社社长的马利德认为，海南作为自由贸易转口港的新角色，在政治与公关层面存在'挂羊头卖狗肉'的倾向。在全球经济下行趋势下，海南的旅游和零关税消费模式恐难以独善其身，房价下跌可能只是开始。