【中国观察北京时间2025年11月05日讯】很快走过2025年，今年底到明年初，美国房地产市场可能会有哪些变化？接下来几周我会从买家、卖家和投资人的角度分析，在这个短暂的未来期间，可以如何看待市场？是否抓住机会？又是否继续等待？
这一集我们就先从自住型买家谈起，有以下重点：1. 全美房市趋势概况；2. 房贷利率升降：3. 重点都会区房价趋势；4. 对买家来说，年底就出手，或是该等到明年初；5. 哪里是买方市场？
全美房市趋势首先，我们先大致上来了解一下，今年底到明年春季的美国房市，如果用一句话总结，或许可以这样说：“利率略降、成交回温、价格温和、区域分化”。
基本上，新上市房源同比回升，但买方仍趋谨慎；二手房9月销售月增1.5%，库存仍低于疫情前的水准。二手屋上市量在回升，但存量仍偏紧。
全美房价仍为同比小幅正增，但涨幅温和。若利率维持6%范围的中低位，明年春季价格压力将“回温但不致于过热”，只是区域差异会放大，例如，南部地区和西部地区的市场热度分化，会比较明显。
在建筑商端，独立房开工量近月有回落，但建商信心有回升，未来六个月销售预期指数有转强，到达54。所以，建商信心改善，有助新屋在春季承接需求，不过独立房开工短期仍偏弱。
尽管未来短期内美国房市可能没有太多变化，市场依旧倾向观望心态，不过今年冬到明年春季，却是两个相当不一样的市场，而且也会和近几年有所不同，尤其在房贷利率、供给量、需求面，都会有不同的表现。
房贷利率走势第二看房贷利率，多数机构预测到明年初春季，三十年固定利率会“延续6字头”，是否破6%则见仁见智：房利美（Fannie Mae）预计2025年和2026年，贷款利率，平均将分别达到6.4%和5.9%；美国抵押贷款银行家协会（MBA）看法比较鹰派，他们认为到2026年底，利率可能仍高达6.5%，到2027年可能是6.2%。
虽然，美联储在10月29日已经再次降息一码，对30年固定房贷利率的直接拉动其实很有限，因为债券市场已经提前消化降息的消息；接下来到年底到明年初，房贷率走势主要还是要看：一、10年期美债殖利率；二、房贷证券（MBS）利差和市场波动度；三、联准会在会后声明的前瞻指引与资产负债表（特别是MBS缩表和再投资）的节奏。
因此，现在多数专家的预测是，三十年固定依然横盘整理，到小幅下行，整体仍在“6字头”。基准范围多落在6.1%–6.6%；若通膨与长端殖利率更快回落，最乐观可触及5字头的高位（5.8%–5.9%）；若是通胀率或就业数据持续不下降，回到中高6字头（6.6%–6.9%）的风险仍然存在。
2025年底到2026年初，美国房地产市场的潜在买家有不同的进场时机点。(Shutterstock)
房价变化
第三来看房屋价格，全美房价大致会呈现“低幅上行或持平”，区域落差扩大。中西部和东北部，多数都会相对有韧性；佛州与部分阳光带市场则持续走弱。虽然，利率降到6%的低位之后，春季成交量可能回升，但价格涨幅仍被可负担性抵销。
今年至今，尽管全美房价仍为正成长、库存与新挂牌年增，显示供需状况同时会回到正常化，但待签约量仍偏弱，因为买方对价格敏感。
Zillow把2025年定调为近乎持平，但在今年持平之后，于2026年复苏，预估成长约+1.9%。不过，佛州、部分太阳带（Sun Belt）地区，房价有较大的下沉压力。抵押贷款银行家协会则较保守，认为2026年可能出现些微负成长，整体指向温和到停滞的价格路径。
从区域来看，芝加哥、罗切斯特、纽泽西部分走廊、康州桥港（Bridgeport）等，近月价格同比表现居前。原因是学区稳、就业结构多样化，撑住当地价格；佛州（尤其西南佛州与部分海岸带）、部分阳光带，过去两年供给回流，加上保险和税费压力，成为价格疲弱核心。
至于在加州方面，全州中位房价：2025年9月为88万3,640美元，月减1.7%，年增1.8%。成交年增6.6%，但仍低于疫情前的高档。库存量约3.6个月，与去年同月持平。
简单说，北加湾区与南加州核心城巿，韧性仍较佳；内陆与部分度假区域、山区波动较大。库存虽有回补，但仍偏紧，春季因季节性需求，价格的支撑力道会较为增强。
目前全美房价主要将受到两个下行风险影响：一、高就业或高通胀，导致长端殖利率回升、房贷重返中高6%区间；二、保险和税费进一步上涨（尤其佛州），压缩有效需求。
房价上行的可能，则是受到美联储可能进一步宽松，加上抵押贷款支持证券利差收敛，让房贷更接近6%或略下，将造成春季抢屋潮扩散到更多市场。
自住型买家该如何选时机？第四从买家观点出发，今年冬的机会较好，还是明年春季呢？大致上来说，如果以“议价空间”衡量，今年底略优于明年初，因为利率已经回落到一年多以来的低点，再加上秋季和岁末折让扩大、建商促销密集，让买方更容易谈到降价、卖方让利、买降息等优惠。不过，要小心的是，可选在售房产会较少。
以“选择房产”衡量的话，明年初略优于今年底，因为通常春季前后挂牌回升、挑选面扩大，但竞争也会回来；利率基线大致仍在“6字头”，变化可能不大。
仔细分析，假如买家在今年底出手，或将有以下几个优势：
1. 房贷利率已经处在一年来的低档
10月23日，房地美显示三十年固定均值6.19%，为一年来低点；抵押贷款每日新闻（MND）近日每日均值，最低曾到6.13%，但自美联储主席鲍威尔发表，12月降息不确定说法后，利率在10月30日跳升到6.30%，吓坏一票投资人。
所以说，到明年春季，利率会出现何种变化，实在难以预料。或许把握年末相对低的利率，会好过明年的不确定性，尤其现在美国政府还在关门期间，政治的不稳定性尚未消除，增加利率上推的因素。
2. 秋季和岁末折扣扩大
据Redfin的数据显示，9月份售价中位数相对“最终挂牌价”平均折1.4%，为近6年来最大的9月折扣；此外，仅25.3%物件高于挂牌成交、中位在市天数50天，显示买家的谈判余地变大。
3. 建商在第四季加码促销
全美住宅建筑商协会（NAHB）指出，10月有65%建商提供销售性优惠、38%直接降价，平均降幅6%。这类建商让利，常以买降息（temporary/permanent buydown）、过户费用补贴、装潢升级赠送呈现。
4. 库存温和回升
9月的“在售房源”同比上升，现房成交月增1.5%、供给年增14%，市场从前两年的“极端卖方盘”转向均衡趋势。对买家而言，今年末的市场将跟往年非常不一样。
相反来看，难道等到明年春季，对买家就很吃亏吗？以利率来说，上面也提到，主流基线仍在6%多一点，也就是说，相较2025年底，2026年初的利率“可能差不多”。较大的差异会是供应量与竞争程度，春季是传统挂牌旺季，买家选择因此变多，但竞争会加剧、议价空间缩小是春季的常态。
重点说，如果买家重视“价格或让利”今年底更友善；重视“挑选或学区特定物件”明年初更容易找到，但议价力通常不如11–12月。
但是，不管买家倾向年末或年初购买，有几个实用的买房战术皆可通用：
A. 锁利率+保留下修弹性
Bankrate指出，买家可向贷方询问“float-down”条款：先锁定利率，若交屋前市场利率再下跌，可随之调降（但通常需达到一定降幅门槛）。
B. 针对建商案场打组合拳
New Home Souce指出，买新房的买家可要求建商“买降息（2-1 buydown或永久点数），加上过户费用补贴”；Zonda调查显示，不少建商能把首年或全期利率买到5字头，甚至4字头高位区间。
另外，买家也可以锁定建商推出的“快速搬入Quick Move-In或年底认列”库存，这些新房的议价空间通常更大。NAHB最新调查也佐证，建商让利比例高。
C. 二手房的“三选一”
购买二手房的买家，可以寻找久挂牌（超过50天）、多次降价、年末必须成交（如换屋或搬迁）的卖方，他们最愿意谈“价格、修缮抵扣、过户费”等让利。特别是在买方市场中，或着急的卖家，买家越能获得更大的谈判空间。
哪里是买方市场？最后，第五，今年底哪里是买方市场呢？
奥斯汀（Austin, TX）：Redfin报告显示，奥斯汀为全美最强买方市场（卖家比买家多130%）；Zillow对未来12个月预测，当地房价-1.8%，中价位房源的降价比例也偏高。
西南佛州SW Florida（Punta Gorda、Cape Coral–Fort Myers）：Zillow预测Punta Gorda房价将-1.9%；Cape Coral近一年的房价指数-10.3%。属全美弱势核心区之一。
波特兰（Portland, OR）：全美降价挂牌占比最高的都会之一（9月）；当地监测亦显示近半在售房源曾降价。
丹佛（Denver, CO）：多个价位带的降价比例名列前茅（9月全美前列），库存抬头、议价空间扩大。
此外，南佛州三都会：迈阿密、劳德代尔堡、西棕榈滩，Redfin的买方市场Top 10集中于此；且西棕榈滩今年夏季曾现-4.9%同比价格回落。
德州群组：达拉斯–沃斯堡、圣安东尼奥、休士顿等均进入买方市场名单；个别月份亦见年减价格（例如圣安东尼奥、休士顿）。
总体来看，买方市场已经开始扩散，到9月份，50大市场已有35个大都会偏向买方，前十大买方市场多在德州与佛州，反映供给高、需求偏弱与保费或税负压力大。