2026年8月11日，东京的城市天际线全景。（Andrew CABALLERO-REYNOLDS / AFP via Getty Images）
【中国观察北京时间2026年08月22日讯】近年来中国富裕阶层赴日定居现象引发关注，东京市中心公寓及湾岸塔楼豪宅成为热门投资标的。日本《Diamond Online》近日刊载不动产顾问冲有人分析，指出外国人长期居留需取得相应签证，其中‘经营・管理’签证因可携带家属曾是主要途径。
该签证制度曾被质疑存在滥用现象，部分申请人通过设立空壳公司获取居留资格。随着日本强化监管，申请门槛显著提高，‘经营・管理’签证新申请量较往期减少约96%。同期东京23区中国籍人口出现净减少3059人的变化。
分析指出，日本对外国人居留政策正发生明显转变，持续升温的‘润日’潮或开始降温。受此影响，东京房地产市场或将出现连锁反应。疫情后中国买家大量购入市中心公寓及湾岸塔楼豪宅，成为推动房价的重要力量。
冲有人预测，若部分申请人签证无法续期，可能面临限期离境。生活重心转移后，持有房产者或选择出售，短期内可能出现降价求售现象。这将导致过去几年大量购房的中国买家身份从‘买家’向‘卖家’转变，其对东京房价的影响仍需观察。
日本收紧经营管理签证 中国富裕移民的东京豪宅故事正在进入转折期
过去几年，中国富裕阶层赴日置业、经营和定居，一度成为日本房地产市场一个十分醒目的现象。东京核心城区、湾岸地区的高层公寓和所谓塔楼住宅不断吸引中国买家，一部分人买房是为了投资，一部分则把房产与子女教育、家庭迁移和长期居留结合起来。如今，日本政府已经明显收紧外国人创业者的居留政策，这条过去相对宽松的移居通道正在发生根本变化，东京部分中国买家究竟会继续持有资产，还是逐渐从买家转变成卖家，正在成为房地产市场新的变量。
变化的核心首先来自“经营・管理”在留资格。日本出入国在留管理厅已经确认，新的制度自2025年10月16日起实施，申请人经营企业需要在日本拥有实际营业场所，同时原则上需要雇用符合条件的常勤员工，经营投入资金等总额达到3000万日元以上，申请人或者常勤员工中至少一人达到相当程度的日语能力，申请人还需要具有相关硕士程度学历或者至少三年的经营管理实务经验。相比过去500万日元左右的资金门槛，这已经不是简单提高申请费用，而是把制度从“有公司、有资金即可申请”推向真正要求企业具备经营实质的方向。
这项改革背后其实反映了日本政府对外国人居留制度的重新审视。过去一些外国申请人通过设立规模很小的公司取得“经营・管理”资格，甚至出现企业实际经营内容与申请材料不完全匹配的争议。日本政府现在提高资本、雇员、经营经验和日语能力要求，实际上是在提高“纸面经营”转化为长期居留资格的难度。日本并没有关闭外国企业家进入日本的大门，相反，官方仍然保留外国创业者最长两年的创业准备居留制度，但审查方向已经从单纯吸引资本转向筛选真正能够在日本经营企业的人。
市场上流传的“经营管理签证新申请量减少约96%”以及东京23区中国籍居民在今年1月至4月净减少3059人的数字，确实出现在日本媒体和房地产相关报道中，但这两个数字需要谨慎理解。它们不能直接证明“润日潮已经结束”，更不能推导出中国人正在大规模抛售东京房产。东京官方人口统计显示，截至2026年7月1日，东京总人口仍然比去年同期增加66,214人，外国人口本身也仍然是东京人口增长的重要组成部分。换句话说，局部中国籍人口变化与整个外国人口趋势并不是一回事。
真正需要观察的是那些把“居留资格、家庭生活和房地产投资”绑定在一起的人。对于单纯购买房产的外国人而言，日本并不存在因为签证政策收紧就必须出售住宅的直接法律关系。一个人在日本拥有房产，并不意味着他自动拥有居留权；反过来，一个人的居留资格发生变化，也不会自动导致房产被没收。因此，把“签证收紧”直接等同于“东京中国买家集体抛售”，属于过度推演。真正可能出现的是一部分原本依赖经营管理资格长期生活在日本、同时又持有住宅的人，在续签失败或者生活重心重新调整之后主动出售资产。
这才是东京房地产市场需要面对的潜在变化。过去几年中国买家的重要作用，并不仅仅体现在成交数量上，更体现在他们对高端住宅的支付能力和购买逻辑。对于部分买家来说，东京房产同时承担了资产配置、子女教育、家庭迁移和财富安全等多重功能。只要日本仍然被视为稳定、安全、法治完善的资产配置目的地，即使签证政策趋严，真正有实力的高净值买家仍然可能继续进入市场。日本政府此次改革打击的主要是利用低成本公司获得居留资格的模式，并没有关闭外国资本购买住宅的大门。
因此，未来东京房地产最可能出现的并不是突然崩盘，而是市场分化。一些依靠外国买家、尤其是中国买家支撑需求的高端住宅，如果同时面对融资成本、价格上涨过快以及海外买家需求减弱，成交周期可能拉长，议价空间可能扩大；而交通便利、供应稀缺、具有真实居住需求的核心物业，未必会因为一项签证政策就出现大幅下跌。东京官方数据也显示，整个城市人口仍然保持较强吸引力，不能因为某一类外国居民数量出现下降，就判断东京房地产进入全面下跌周期。
真正值得中国家庭重新计算的，是“买房等于移民”的旧思路已经越来越不可靠。过去一些人可能认为，只要在日本成立一家公司、投入一定资金、买下一套房子，再把孩子和家人带过去，就可以逐步建立长期生活基础。但日本现在明显要求申请人证明自己是真正的经营者，而不是单纯拥有一张公司登记证。资本金提高到3000万日元、增加常勤雇员要求以及学历、经验和语言条件之后，依靠低成本方式维持居留资格的空间明显缩小。
这背后还有一个更深层的变化：中国富裕阶层过去几年选择海外资产，很大程度上反映了国内财富环境、房地产市场和私人资本信心的变化。当一个家庭把一部分财富转移到东京房产之后，资产安全只是第一步，真正决定其长期选择的还是家庭能否在那里生活、经营和建立稳定身份。如果身份政策发生变化，房产的投资逻辑也会随之重新计算。房地产不再只是一个价格问题，而成为移民政策、家庭规划和资产配置共同作用的结果。
所以，东京湾岸那些曾经被中国买家追捧的塔楼，真正面对的不是一次简单的“润日退潮”，而是买家结构可能发生变化。日本正在筛选真正创造就业、经营企业和融入社会的外国人，同时压缩利用制度漏洞获得居留资格的空间。中国买家如果仍然相信过去那种“买房、开公司、拿身份”的路径可以轻松复制，风险正在明显增加；而日本房地产市场也必须接受一个现实，即过去由海外资本推动的部分需求，不可能永远按照同样的速度增长。
对于普通中国家庭来说，这个变化反而提供了一个清晰的提醒：海外置业和海外定居从来不是同一个概念，更不是购买一套房子之后就自然获得安全感。房子可以购买，身份却必须依靠法律认可；财富可以转移，生活却需要真正的收入、工作和社会关系。日本收紧“经营・管理”资格之后，真正被淘汰的未必是有实力、有真实经营能力的中国企业家，而更可能是那些把居留制度当成资产配置附属品的人。东京房价未来会不会因此出现调整，还需要继续观察，但“靠一套房和一家小公司就能轻松完成海外生活布局”的时代，显然已经越来越难以维持。
