【中国观察北京时间2025年11月07日讯】万科被称为房企“优等生”，但也深陷债务泥沼，同时拖累不断给万科“输血”的深圳国企地铁集团陷入亏损。
中国房地产龙头企业万科今年前三季度亏损280亿，负债3629亿。11月2日万科公布，和深圳市地铁集团有限公司签署《关于股东借款及资产担保的框架协议》。
按照协议，从今年起到万科2025年度股东会召开日为止的期间，深铁集团向万科提供不超过人民币220亿元的借款额度。万科需为实际发生的借款提供抵押/质押担保。
今年以来深铁集团已累计向万科提供291.3亿元股东借款。其中约七成没有设置抵押/质押担保，或已提供担保但无法实施。因此这次签署的《框架协议》收紧了借款条件，明确万科需提供抵押/质押担保。
台湾南华大学国际事务与企业学系专任教授孙国祥：“万科因长期依靠举债扩张、高杠杆发展模式，过度依赖预售收入及土地储备，导致一旦销售业绩持续下滑，现金流就大幅萎缩，难以应付庞大的债务本息支出。深铁集团持续输血，虽暂时支撑运转，但实质上只是延缓压力，并未扭转负债结构的恶化。”
目前，深铁集团持有万科27.18%的股权，是万科的第一大股东。而深铁集团是深圳市国资委直接管理的国有独资大型企业。深铁集团不断给万科输血，今年已经提供了11笔借款。
美国经济学者黄大卫（DAVY J. Wong）分析，这对支付近期到期的短期债务能够有帮助，但对于整体来说只是止血，并非痊愈。
美国经济学者黄大卫：“短期修复来说，取决于整体的销售回暖，跟政策的确定性，再加再融资的渠道能够通畅，但目前看来以上都没有出现转机。一句话说，目前可以续命，但难以逆转。没有需求端的一个稳定回升，没有居民的购买力的上升，社会保障的增加，所有这些金融策的续命，只是成本越来越高，效果越来越差。”
给万科输血也拖累深铁集团。深铁集团4月底发布重大损失公告，显示2024年亏损达到334.6亿，把过去五年挣的利润赔光还不够。原因主要是由于联营企业万科2024年度业绩亏损，导致深铁集团对万科的长期股权投资确认投资亏损。
黄大卫：“这是一个财政与城市投资，以及平台链之间的共振关系。整条链条上连城市运营资产，地铁城投，下面接到房地产负债。深圳地铁作为大股东，向万科提供流动性最新的221亿的贷款，它把这些风险转移为风险共担。一旦这些‘输血’变成了沉没成本，公共部门财务弹性就会被蚕食，公共财务的再扩张能力已经没有了，所以会导致公共财政的压力。”
深铁集团“2025年半年度报告”显示，今年上半年净亏损33.61亿元，延续去年巨额亏损态势。不少深圳市民开始担心“地铁要加价”，最终由老百姓买单。
万科被当成中国房地产市场的风向标，在销售持续不振的情况下，是否可能爆发债务违约？
孙国祥：“债务违约可能性已不容忽视。2025年多笔大额债务集中到期，若无巨大外部资金援助或资产快速变现，债务技术违约与展期风险极高。”
黄大卫：“三种情景，第一种最有可能出现的就是拖贷重组，但是不触法硬违约，它是依赖于深圳地铁以政策工具来进行续命，资产出售，展期，避免进行实质性违约，但信用评级和估计会大幅下降，股价会波动。第二种情况相对乐观，就是销售开始好，政策加码，融资也到位，但这种情况可能性比较少，我们认为可能三分之一都不到。第三种情况是恶化，大概有三分之一的可能性，外部融资收缩，内部销售继续不行，股东输血也很难在此耐以为继，这会出现债务违约。”
黄大卫分析，万科兼具了数量庞大，示范性，跟国企三重背景，要是连它都触发实质性违约，就会改写市场对于有国有资产兜底房企的预期。