【中国观察北京时间2025年09月19日讯】中国楼市持续震荡寻底之际，北京宣布取消企业资本项目外汇收入不得用于购买非自用住房的限制，并简化外籍人士在华购房流程。这项新政下，外资是否会“大水漫灌”中国楼市？一起来听听专家的解读。
9月15日，中共国家外汇管理局发布了一份“关于深化跨境投融资外汇管理改革”的通知，其中与房地产相关政策的调整引发市场广泛关注。
通知明确，缩减资本项目外汇收入及其结汇所得人民币在境内支付使用的负面清单，取消不得用于购买非自用住宅性质房产的限制。这也意味着，非房地产外资企业可以更加灵活地使用外汇资金。
MSCI数据显示，外资连续4年净卖出中国商业性地产，撤资速度明显加快。2024年更是只购买了59亿美元的办公楼、酒店、工业和零售物业，创10年来最低水平。
大纪元专栏作家王赫表示：“这一次把这个条款放宽了，就是说你可以买办公用房，可以买员工宿舍等经营性资产，也可以进入商业地产。它其实对应的一个是什么问题呢？就是中国的地产，特别是商业地产现在跌得很惨，它比住宅地产跌得还厉害。在北京、上海商业地产里面的空置率已经非常的吓人了，超过警戒线了。”
这项新政还允许境外个人在中国购买住房，并可凭购房合同直接去银行兑换支付外汇，后续再补交备案证明文件。此前，港澳居民在粤港澳大湾区购房已经实施“先结后补”的试点。
外汇管理局方面称，将结汇支付便利化政策推广至全国，是为了满足更多外籍人士在境内工作、生活等合理购房需求，推动区域融合和人才流动。
大纪元专栏作家王赫指出，虽然结汇支付有了便利，但外国人的购房准入和限制并没有放松。“现在告诉你，你可以先用外汇去支付，交了首付，拿到了网签证，以后可以拿到这个证明，以后你再去补办相关的手续。就是说他这个只是说让你支付更轻松、更便利，但是住房的限制、限购政策没有改变。从目前来看，住宅地产这一块，中共虽然放松了，但是对境外个人购买住宅地产，它还是有所疑虑。”
目前，外籍人士在中国购买自住房需遵守“只能购买一套”的规定，并且通常需要满足一定的居住条件或在特定城市有稳定工作和居留许可。
大陆媒体报导称，对于中国房地产市场新规可能会改善客户购买房屋的意愿，增加购房信心，但不会达到外资净流入的量级趋势。
中国资本市场资深人士徐真认为，中国房价仍在不断下探，外资会格外谨慎，以免成为“接盘侠”。
中国资本市场资深人士徐真表示：“从历史看，改革开放三十多年的中国经济的快速发展，就是依靠欧美的投资才成为第二大经济体。但是在外资认清中共，看空中国经济，不断撤离的大趋势下，按照不动产投资的买涨不买跌，危邦不入的逻辑，该项政策的实施效果几乎是微乎其微。”
中国房地产市场低迷已持续4年多，今年第二季以来销售进一步下滑。作为政治中心的首都北京，8月份新房和二手房的价格甚至领跌全国。
房企的债务危机也在持续发酵。中指研究院8月份发布数据显示，自2020年以来，已有77家房企发生债务违约，30家上市房企退市，凸显了行业的深度冲击。
彭博经济研究称，中国房地产复苏前景仍渺茫，尤其在8月下旬，整体经济似乎进一步失去动能。
王赫认为，除了国内一塌糊涂的经济走势，投资和法治环境，中美战略竞争的激烈程度，还有台海是否会爆发战争等，都将是新外资进来前的重要考量因素。