【中国观察北京时间2025年11月29日讯】长期的供需失衡，现在美国房市正在转变风向，朝买方市场奔去！多份最新的报告指出，房价涨幅微小，各地起伏不同，买气虽有起色，但卖家更多。对于出租房投资者来说，来年的投资方向正在出现变化。
买方市场增强现在的市场简单用一句话形容“卡在高价、买气偏弱”，根据Redfin最新报导指出，2025年10月，全美卖家比买家多出36.8%，Redfin认为这是2013年有记录以来买方权力最强的一次，甚至可能是2008金融危机后最偏买方的阶段。
估计有1,966,633个“卖家”（Active Listings），对比1,437,864个“买家”（积极看房、出报价的人）。也就是卖家比买家多36.8%（约52.9万户）──Redfin把“卖家多超过 10%”定义为买方市场，现在远超这个门槛。
全美多数大都会都处在“买方市场”状态，50个最大都会区里：35个是买方市场、9个是平衡市场、6个是卖方市场。简而言之，买方市场集中在太阳地带（德州、佛州等南方）、美西属于平衡市场、东北与中西部则是卖方市场偏重。
德州、佛州和太阳带的很多城市，现在是“价格开始松动的投资机会区”，但保险、税金、天灾和供给过量也是同一时间在敲警钟。
纽约三州区等卖方市场，短期要杀价不容易，但中长期保值性仍被市场认可。
同时在房价方面，全美整体都在低个位数成长（年成长率约1%～2%）。全美房地产经纪人协会（NAR）统计，9月全美二手房售价中位数415,200美元，比去年同期增加2.1%。
另外，Redfin统计10月份，全美所有房型的“成交价中位数”439,701美元，年增率约1.2%。8月，全美Case-Shiller房价指数年增约1.5%，较前一个月的1.6%再略微降温。所以，整体来看，全美房价目前是“缓慢小幅上涨”，而不是暴跌或暴涨。
由于美国房市的变化，投资房市场正在出现新的趋势。（Shutterstock）
出租市场报告
但因为本周我们要探究租屋的投资市场，所以现在来看看全美的租房情况。目前租房市场大致可以用一句话形容：租金成长已大幅降温、部分城市甚至微幅下跌，供给偏多，对租客相对友善，但长期仍不算便宜。
根据Zillow数据，10月份，全美平均月租金约1,949美元，月减约0.2%、年增约2.3%，属于“温和成长、接近通膨”的速度。
再看到Apartment List以合约中位租金为主的数据，10月份全美中位数租金约1,381美元，月减0.8%，年减0.9%，已经连续三个月出现月减。实际上，过去两年多来，租金年增率一直略为负值，全美租金中位数已较2022年的峰值累计下降了4.2%，等于把疫情后的一部分暴涨吐回去了。
Apartment List估计，全美多户住宅空置率约7.2%，创本轮周期新高，这代表很多新盖的公寓还在“找房客”。租金价格连续下跌的主要原因，就是空置率正在上升。不过，最近新建案开工速度在放慢，如果2026年之后新供给变少，未来几年租金又可能反弹。
因此整体来说，现在是“出租供给略多，租客议价能力变强”的阶段，特别是在近年大量盖公寓的德州、佛州和亚利桑那州等地。
各地租金差异南部和西部的太阳带地区，例如：德州、佛州、亚特兰大、凤凰城等地，前几年建案疯狂开工，现在供给充足、空置率偏高，租金下降力道最大，很多城市租金是持平或微跌。房东开始提供免一个月租、减免停车费等，各种优惠。
中西部，如印第安纳波利斯、克里夫兰等地，租金基期低，但近一年成长率反而较快。东北部大都会，像是纽约周边、新英格兰部分城市，因为供给有限、需求稳定，租金仍有温和成长。
超高租金城市，纽约、旧金山、波士顿等，租金水平依旧很高，例如纽约市，公寓中位租金仍超过3,300美元。疫情期间有过一段下跌，现在多数是高位盘整或小幅波动，谈不上大跌。
寻找跨区租房最新的Realtor.com租金报告，还出现几个有趣现象：越来越多租客想搬离原本城市。有20个主要都会区，相比疫情前，现在有更高比例的需求来自“外地租客”。很多人想从贵的地方（例如纽约、旧金山）往“相对便宜但有工作机会”的城市移动。
租金压力仍然很大。一般建议租金不要超过“税前收入30%”，但在不少大城市，实际上很多家庭早就超标。因此租客更愿意：接受合租、搬远一点通勤、或是谈判要“优惠或减租”。
报告中还指出，过去六年，全美50个最大都会区中有20个的租赁需求发生了转变，从以本地租客为主导，转向更多地受到外地租客的青睐。
当地市占率下降幅度最大的城市，包括：底特律（-24.6%）、费城（-23.4%）、加州萨克拉门托（-18.9%）、旧金山（-16.2%）和北卡罗莱纳州夏洛特（-14.5%）。
虽然这些城市的房价总体而言并不一定便宜，但与附近的大都会区相比，租金相对较低，因此对外地租客更具吸引力。
例如，现在在“旧金山租屋页面”上看到的流量里，有18.4% 来自圣荷西的人，而六年前只有7.5%。虽然大家印象中“旧金山很贵”，但实际上旧金山的租金中位数，反而比圣荷西低15.8%。
原本“在圣荷西工作生活的人”不太会看旧金山的房子，觉得那里更贵、更遥远。现在因为圣荷西租金涨得更凶，反而变成“旧金山相对便宜一点”，所以越来越多人愿意：干脆往北搬，或至少把旧金山纳入“可考虑的租房选项”。
同样，现在“费城租屋页面”上，有25.3%的浏览来自纽约的人。疫情前，来自纽约的流量只有6.7%，现在暴增将近四倍。这代表：很多住在纽约的人，开始认真看费城这种“生活成本更低的城市”，可能是因为：租金负担太高，远距、混合办公变多，感觉在纽约付的房租，不如去费城换更大的空间和较低的生活成本。
从这个报告中可以整理出三个重点：一、租客的“跨城市”流动正在加速。不再只是“在同一个城市里搬家”，而是跨都会区找更划算的租房。
二、“昂贵城市”里也可能出现“相对便宜的租金”。看起来旧金山还是很贵，但一旦和圣荷西比，“旧金山租金中位数便宜15.8%”就变成诱因。对租客来说，考量的是：“在可以接受的通勤、生活型态下，哪里CP值最高？”
三、对租屋市场与房东的启示。被“输出人口”的城市（比如圣荷西、纽约）：长期如果人往外搬，本地租金涨幅会被压抑，空置风险上升。“承接外来租客”的城市（比如旧金山、费城）：外地需求增加，形成租金下跌空间较有限，甚至有支撑或再度上涨的可能。某些社区可能快速“抢手化”，特别是交通便利、生活机能好、但价格仍低于输出城市的区域。
其实这给出租房投资人一个讯号：不只看“目前租金高不高”，更要看 “哪里正在被外地人大量关注”。像这种租金比邻近科技城、金融城便宜10%～20%，又有高比例外地浏览流量的城市或社区，很可能是未来几年人口与租金支撑力较强的标的。
这个福利 让人愿意支付更多租金另外，根据全美房地产经纪人协会的最新调查，购屋者现在越来越愿意为某些额外福利支付更高的房价——而这些福利并非游泳池、三车位车库或两个厨房。调查显示，美国人对步行便利性的重视程度，呈现自亨利福特时代以来从未有过的重视。
根据2023年的调查，79%的受访者认为步行便利性“非常”或“比较”重要，78%的受访者表示，他们愿意为此支付更多费用。而且高达九成的Z世代和千禧世代受访者表示，他们愿意为步行便利的社区的房屋支付更高的价格；其中三分之一的人表示，他们愿意“支付更高的价格”。
房地产公司Howard Hanna Real Estate Services的首席执行官霍华德・汉纳（Howard Hanna）表示：“我们发现，购房者愿意为那些真正能提供‘即出即走’生活方式的房屋多支付10%到20%的费用。”而且年龄遍布年轻到年长者，从希望街道适合推婴儿车的年轻家庭，到优先考虑行动能力、健康和长寿的老年人。
全美大都会的综合研究发现，走路方便的都会区，商办、零售、出租公寓、出售住宅的价格或租金，普遍有35%～45%的溢价。2019年版本更细分出：可步行区的多户出租住宅，租金每平方英尺溢价约39%～61%。
也就是说，同一个都会区里，交通必须开车的郊区，租金较低；可步行、混合使用、靠近捷运或公交，租金明显较高。房地产公司Baird & Warner一份2024年的报告指出：住在可步行社区的租客，平均要付大约41%的租金溢价。
另一篇2025年的统计分析，用1～20的步行便利性（walkability）指标去看租金：步行便利性提高一个标准差，租金约增加1.1%；如果从指标从1分到20分，租金就会上涨4.9%。
而且最让研究者惊讶的是，犯罪率似乎并没有降低步行便利性的溢价。原本预期高犯罪率的步行区域的溢价会比较低，但数据并不支持这一观点。事实上，汽车失窃率高的社区，反而表现出最高的步行便利性溢价，这或许是因为那里的居民非常重视，无需开车就能享受生活。
虽然步行便利性高的社区，往往是“好地段＋高收入住户＋机能集中”的综合结果，而不只是人行道铺得好。但研究最后也提醒，研究者无法将所有影响社区宜居性的因素考虑在内，例如宜人的气候、平坦的地形或便利的公共交通。当他们尝试控制更多因素时，步行便利性的影响反而缩小了，这表明实际影响可能比研究中发现的还要小。
所以，如果你打算搬家，可以多比价不同城市，越来越多美国人跨城市找租屋，尤其是“大城市薪资，加上中型城市房租和步行便利性”的组合，同样这也是对出租房投资者的对准方向。但不要期待“全国性租金崩盘”现在比较像是：高档盘整、区域性调整，而不是2008那种全国性房价和租金崩跌的重演。◇
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