【中国观察北京时间2026年04月16日讯】前中国房地产商潘石屹于4月16日发布《我的反思》长文，系统剖析中国房地产行业演变为'庞氏骗局'的全过程。
文章以恒大集团董事长许家印受审事件为切入点，回顾中国房地产在过去三十多年的发展轨迹。1998年中共当局推行住房制度改革，将福利分房转为商品房制度，但初期市场始终未能激活。在政策推动下，潘石屹等房企引入香港按揭贷款模式刺激购房需求，但市场表现始终未达预期。为维持发展，房企逐步降低首付比例，从五成降至二成，最终出现'零首付'现象，杠杆率持续攀升导致行业失控。
与此同时，房企引入'土地银行'概念，通过囤积土地扩大融资规模，这一模式恰好契合地方政府'土地财政'需求。在多方推动下，行业演变为比拼拿地数量、融资速度和扩张规模的畸形竞争，催生出房地产媒体、中介代理、金融产品、策划咨询等完整产业链。
在行业生态中，质疑声音被压制。潘石屹列举多个案例说明，其因言论大胆曾遭行业排挤。文章指出，专家和当局将舆论焦点集中于'控制房价'，却忽视了房地产运转模式的本质问题：开发商依赖预售回款维持运营，企业通过借新还旧周转资金，地方政府依赖土地出让维持财政，购房者则普遍预期房价持续上涨。这四者形成闭环，任一环节断裂都将引发系统性崩溃。
当前部分房企的运作模式已高度接近'庞氏骗局'：其运转基础不再是稳健经营和真实现金流，而是依赖后续融资、新买家和价格持续上涨。一旦融资断档、买家流失、价格停滞，整个链条将瞬间崩塌。文章用'击鼓传花'比喻这种模式，指出多数购房者并非出于居住需求，而是寄望于房价持续上涨，期待在价格攀升过程中实现套现离场。但最终真正能成功退出的始终只是少数。
潘石屹总结称，中国房地产陷入'庞摘骗局'绝非单一企业问题，而是制度设计、金融体系、地方财政、企业扩张和社会预期等多重因素共同作用的结果。