【中国观察北京时间2026年08月14日讯】房地产市场低迷之际，土地使用权到期问题正成为另一颗“定时炸弹”，被悬置多年的土地使用权到期后如何续期，上海市近日给出指导意见。由于中共实行土地国有制，个人和企业只能购买永久“房屋所有权”与有期限的“土地使用权”。土地使用权到期后如何续期，续期是否收费，以及收费标准，在法律上一直悬而未决，大多由地方政府依新规或酌情处理。
上海市7月31日正式印发“土地使用权续期指导意见”，不过只针对工商业项目土地。原则上，企业提出申请后，政府能给续就尽量续；企业可选择到期续期或提前续期；续期费用不低于当前土地基准价的70%。
学者认为，中国土地财政正在发生一个重大的剧烈的变化。
美国经济学者黄大卫（DAVY J.Wong）：“过去地方政府主要是靠卖一些新征用的土地，取得一次性的收入，到目前的房地产市场下行之后，新增的土地越来越少，也越来越难卖，于是政策开始转向，如何对已经进入市场已经产生价值存量市场重新定价、续期跟盘活的问题，相对于是从增量变成存量，怎么去榨取最后价值，甚至二次价值的问题。”
上海市规律性地规范工商业土地续期，确实引发了市场与网民对于地方财政转型的热烈讨论。
黄大卫：“提前续期还有一个非常现实的经济目的，就是逼出一个长期投资。因为现在早期的很多黄金地段，早期开发的一个土地，他们的土地年限已经到了一定年限，这些土地往往是价值比较高的，但是他们现在的土地使用年限太短的话，就没有人愿意再去投资，要是现在续期变常态，同时又进行一个打折的话，那变成了优质的物业可以重新复活。现在时机到了，市场也低迷了，政府也没钱了，所以把这个注意力放到续期上面去做文章。”
美国南卡罗莱纳大学艾肯商学院谢田教授表示，土地使用权续期已经成为地方政府的新财源。
美国南卡罗莱纳大学艾肯商学院教授谢田：“显然是因为它这个政府太缺钱了，它这个财政收入不足，现在入不敷出，政府机关很难维持，甚至有些公务员都要被裁减掉。那现在它找到了新的赚钱的方式，捞钱的方式，把它的土地财政继续下去，就搞出了这么一个允许提前续期。”
据估计，目前有1万亿元人民币非住宅物业的土地使用权剩余期限不超过20年，也就是说租期已经过半或更久。
谢田：“中共九十年代推出这个房地产的使用权的时候，它是按照不同的房地产的那个类别来划分的。像商业商用的房地产是四十年到五十年的使用权，而居家住宅的房地产是七十年。从九十年代第一批开始使用出来，后来慢慢一直进行到现在，每年都有新的土地的新的使用权，所以这个续期也会继续下去，成为一个固定的财源。”
黄大卫：“虽然短期之内很难代替过去的土地财政，但中长期来说，它是一个重要的支柱。因为现在存量的开发，尤其是珠三角、长三角已经开发的程度非常高，政府再去卖地可能性很少，所以现在目前是把一些核心老市区里面高价值的土地再次盘活，盘活不是把它重新拿回来，而是他们的续期费里面可以作为一个长期的收入。”
根据“指导意见”，如果没有主动申请，土地与地上建筑物将由政府无偿收回，万一房子太破，可能还得自己掏钱拆除。