中国的房地产市场持续低迷，二手房价不断下跌。(Noel Celis / AFP via Getty Images)
【中国观察北京时间2026年09月15日讯】1998年房改政策的实施，标志着中国住房体系从单位分配向商品化转型的关键节点。彼时亚洲金融危机冲击下，经济下行压力促使政府通过取消实物分房、推行按揭贷款等举措，开启了长达二十余年的房地产高速发展期。
当前楼市的演变引发市场对历史周期的联想。但需注意，所谓'重走老路'并非简单复制房价暴涨模式，而是涉及住房制度与社会观念的深层变革。当前购房者需警惕四大现实差异：
首先，城镇化红利已发生根本性转变。1998年后的黄金发展期伴随大量农村人口进城，形成持续购房需求。而今城镇化进入中后期，人口流动放缓，老龄化加剧，新生人口持续走低，大规模刚需支撑已不复存在。
其次，居民负债水平呈现天壤之别。九十年代末期家庭负债率极低，居民加杠杆空间充足。经过二十多年购房热潮，多数家庭背负长期房贷，即便政策放宽，市场对贷款购房的接受度已显著下降。
第三，住房存量规模已今非昔比。1998年商品房市场尚处萌芽阶段，而今城镇存量住房体量庞大，二手房市场占据主导地位。未来房产市场将呈现明显分化，品质地段房产保值性更强，而远郊老旧房源流动性将持续承压。
第四，住房定位发生根本性转变。1998年房改旨在通过房地产拉动经济增长，而今'房住不炒'成为长期基调，住房正逐步回归居住属性。市场已不再是单纯的投资标的，而是更接近生活必需品。
面对这种结构性变化，购房者需理性调整策略。自住需求应量力而行，优先满足真实居住需要；持有房产者应优化资产配置，及时清理低效房产；已购自住房产不宜盲目追加投资，毕竟普涨时代已彻底终结。