【中国观察北京时间2026年08月10日讯】中国房地产危机持续恶化，国际资本加速撤离。美国私募巨头KKR及全球房地产投资管理机构AEW，近日传出大幅折价抛售多项在华商业地产，准备割肉离场。专家警告，外资退场恐加剧房产价值重估，甚至引发新一轮流动性危机。
彭博社日前引述知情人士披露，美国私募巨头KKR和全球房地产投资管理机构AEW，正在为它们持有的中国商业地产寻找买家，双方都准备大幅折价出售。其中，KKR计划出售九个项目，包括北京郊区一处高端公寓楼盘，以及上海外滩豫园桔子水晶酒店；AEW则正在为北京的泓晟国际中心和京印国际中心，以及位于上海陆家嘴的浦发银行大厦寻找买家。
知情人士透露，这些资产的出售价大概只有当年买入价的五到六成，即便能顺利出售，也仅能大致偿还银行贷款。美国经济学者黄大卫表示，KKR此次愿意腰斩出售，显示外资的首要目标已不是获利，而是避免银行违约、尽快退出市场。
美国经济学者黄大卫：“顶级机构KKR的成交价将成为整个中国商业地产的新的标杆，这会倒逼持有中国房地产的海外主权资金、保险资金，例如新加坡的GIC ，加拿大的CPP等在财务报表中，对于旗下拥有的中国地区的地产资产进行大幅度的会计的减值准备。同时会引发第二波的流动性的踩踏 ，此前在观望准备撤出的外资机构会发现，越晚卖的话可能越没有流动性。”
据统计，过去15年间，海外资本累计投资中国办公楼、商场、物流及数据中心等商业地产近1400亿美元。报导称，随着商办空置率持续攀升，租金与资产价格同步下滑，如今这些资金几乎已全数转为卖方，争相寻求脱手。
事实上，近年包括黑石（Blackstone）等国际投资机构，也陆续出售中国物流及其他房地产资产。如今KKR与AEW加入抛售行列，进一步凸显外资试图降低对中国房地产市场的曝险。黄大卫指出，更值得注意的是外资撤出后，这些资产最终仍须由中国本土金融体系承接。
黄大卫：“外资的割肉离，承接者往往是本土的国企、地方城投或者外债资产管理公司。这意味着海外资产的损失已经被刚性结算，由中国本土银行以及国有体系的公司接下这些高空置率、低收益的一个沉没资产，财务损耗的效应会增大，进一步拉低GDP增长率。”
外资巨头在商业地产上认赔离场，只是中国房地产困境的其中一角，住宅市场同样不容乐观。中共国家统计局的数据显示，今年上半年，全国房地产开发投资比去年同期下降18%；其中住宅投资下降百分之17.8%。
同期公布的70个大中城市房价调查也显示，无论新房还是二手房，各线城市房价仍普遍持续下跌。另据中指研究院统计，今年前7个月，销售额300亿元至1000亿人民币的房企仅剩6家，较2023年同期减少21家，显示中型房企正快速萎缩，更有许多房企销售额跌至300亿元以下。
业内人士透露，不少房企已长期未购地。随着现有可售建案逐步减少，销售规模将持续下滑。台湾南华大学国际事务与企业学系教授孙国祥表示，商业地产与住宅市场重新洗牌是“同病不同因”，但都反映出中国房地产更深层的结构性问题。
台湾南华大学国际事务与企业学系教授孙国祥：“都是高杠杆、土地财政、人口预期，与资产价格只涨不跌逻辑的反转。但成因也不同，住宅困在居民收入预期的下降、烂尾风险、人口与库存的压力；商业地产则受到企业缩编、消费疲弱或者是电商替代办公需求下降与外资撤离的影响。”
孙国祥认为，中国“资产必涨”的叙事已经破灭，未来外资将更加重视政策透明度、地缘政治、流动性及资产负债表等风险。