【中国观察北京时间2025年08月25日讯】现在美国、台湾的房地产都处在冰冻期，尤其美国市场自从美联储升息以来，已经被冻了三年，很多人都在盼降息。现在市场都在预测，美联储将会在9月份重新开始降息！这样的预期心理，同时也让房贷利率有所放软。接下去真的会降息吗？降息之后，房市真的就能回暖吗？有这么简单吗？这一集我就和大家来探讨，利率下降可能带来的市场变化。
现在几乎所有的市场专家、报告都在预测，美联储有很大的概率正准备在9月份降息。是不是能真的降息，我们透过数据来告诉我们，看概率有多大？
美联储降息概率到底有多大？从我截稿8月21日这天算起，距离联邦公开市场委员会（FOMC）会议还有26天，根据芝商所的预测工具CME FedWatch，9月降息一码（即0.25%）的概率是73.4%，也就是说9月17日有很大机会基金利率会从4.25%–4.5%的区间，下降到4.00%–4.25%。不过，要注意FedWatch在8月中旬的预测曾经高达96%，时隔几日却大幅下降，直得留心变化。
另外，高盛集团（Goldman Sachs）最新报告也指出，预期美联储将在今年进行三次降息，每次0.25%，时间点可能落在9月、10月与12月。这将使联邦基金利率从目前的利率下调至3.00%–3.25%。
也因为各种预测报告都指向降息，所以近期许多避险基金都积极买进美股，尤其是金融与循环产业类股，并卖出防御型产业，例如公用事业等板块。
高盛的高层策略师乔什・希夫夫林（Josh Schiffrin）表示，他非常看好5年期美国公债（殖利率约在3%–4%区间），认为在降息之前是极具吸引力的“最爱交易”。在降息前布局中长期美国公债（例如5年期公债），等于押注利率会下来，债券价格会上涨，借此获取资本利得。
背后促成降息预测如此之高的原因是什么？其中一个大背景就是，关税影响较预期小、通膨压力已有所缓解；其二，美国劳动市场出现放缓迹象，也是支持提前降息的重要因素。
今年7月，美国失业率为4.2%，与上个月的4.1%相比，略有升温。7月新增非农就业人数，仅约73,000，低于预期且连续调降前两月数据，共计下修约258,000人。此外，截至8月中旬，每周初次申领失业救济人数升至约235,000，为自6月以来最高值。在加州，甚至有全美最高的失业率5.5%，其中科技业面临的挑战最为突出。
再看到通胀率，CPI（消费者物价指数）年增率，截至7月，年增为2.7%，较上月持平，核心CPI（不含食物与能源）年增约3.1%。月增幅，7月CPI月增约0.2%，核心CPI月增约0.3%，为半年来最高水平。
不可否认，劳动市场有衰退迹象：新增就业偏低、失业申请人数上升，加上就业预期修正，显示就业市场正开始显露疲态。但是，通胀仍然颇高：虽然CPI年增稳定于2.7%，但核心通胀仍高于2% 目标，短期价格压力仍存在。
可以看到，目前通胀尚未真正回落、就业市场又趋缓，让美联储面临是否要立刻降息的两难局面。
The concept of falling real estate market. Reduced interest in the mortgage. A decline in property prices and apartments. Low interest rates on mortgage loans. Reduced demand for home
房市表现大幅衰退 或引发通缩
除了通胀率、失业率，还可以看到另外一项数据——房地产表现。因为房地产市场正处于2009年以来，最严重的衰退之中。罗森伯格研究公司表示，房地产市场将成为整体通货紧缩的主要推动力，该公司预计房价将大幅下跌，可能将通胀率拖至接近1%——远低于ao3xu06tj62%的价格成长目标。
罗森伯格认为，美国房市的11个指标中，有10个在过去六个月中大幅下降。其中有五个指标活动降幅最大——房屋开工数：下降23.9%、新建独栋住宅销售量：下降23.7%、现房销售量：下降16.1%、季度新租户租金指数：过去两季下降14.2%、潜在买家流量：下降了7个百分点。
过去六个月唯一没有萎缩的指标是房价。追踪20个主要大都会地区房价的凯斯-席勒20城市综合房价指数，在过去半年上涨了0.8%。
8月21日，Redfin发布最新的房市报告指出，7月份，美国约有5.8万份购屋协议取消，相当于上月签约房屋数量的15.3%。这一数字高于去年同期的14.5%，创下2017年以来7月的最高纪录。
市场活动的减少可能会对价格造成压力，因为卖家需要降价才能吸引买家重返市场。罗森伯格认为，以六个月计算，凯斯-席勒综合指数可能“很快”就会进入负值区域。房价和房租，约占消费者物价指数的三分之一，这可能会导致如罗森伯格的观点，通胀率将大幅下降，且滞后时间可预见为12个月，此次房地产市场低迷将持续到2026年，从而带来持续的通货紧缩效应。
研究显示，新租金的大幅下降，意味着2026年第二季度CPI，同比上涨只有1.2%至1.8%，具体取决于关税影响的规模。持相同观点的还有基础设施资本顾问公司首席资讯长杰伊・哈特菲尔德（Jay Hatfield）。他也认为，在最近的报告中，有通货紧缩的迹象。这也难怪总统川普一直在给美联储主席施压，要求赶快降息。
美联储在7月30日的会议上，以9比2通过维持目前利率。当时主席主席鲍威尔强调需“观察后续数据”，对降息表现出不急切的态度，并未预期会出现停滞性通胀，但仍持续密切监控经济走势。
降息真能解决房市困境？
是否真能如期降息？目前为止都是未定之天，在下一次议息会议召开之前，9月份还有一次通胀数据和失业率数据将发布，到时候我们就能更确定降息的概率。
假设9月份果真降息一码，对美国房市、抵押贷款利率会起到什么作用呢？一般来说，降息确实会对房地产市场的交易量形成拉抬效果，但强度取决于几个关键因素。
先说积极面，1. 贷款利率下降：房贷利率会随着美联储降息而下调，月付压力减轻。例如：30 年期房贷利率若从7%降到6%，同样贷款金额，每月房贷可少付数百美元。
2. 购买力提升：降息提升了买方可负担的总贷款额度。这会让原本观望的买家重新进场，尤其是首次购屋者与投资客。3. 投资资金转移：当利率降低，存款、债券等保守型投资报酬率下降。部分资金可能流向房地产，以求保值或增值。
但是也要小心三个消极因素，1. 通胀与经济环境：若降息同时伴随经济疲弱、失业上升，即使贷款便宜，购屋意愿也可能受抑制。2. 房价基期高低：在房价已经偏高的市场，降息带来的刺激效果会被价格压力抵消。3. 供给量：如果市场缺乏待售房屋（供给不足），即使需求回升，也可能只是推升价格，而非成交量大幅增加。
据《财富》杂志的报导，牛津经济研究院（Oxford Economics）高级经济学家，鲍勃・施瓦茨（Bob Schwartz）认为，虽然没有“可量化的利率”能够触发更多房屋销售，但只要抵押贷款利率下降1%，至6%以下，就足以激励至少一些现有房主出售现有房屋并“换购新房”。
另一种可能的情况是，现有房主选择更低利率进行再融资。虽然这可能无法像美国人希望的那样，解冻冻结的房地产市场，但它可能在其他方面对经济有利。
历史上降息与房市成交量的关系关于降息与房市成交量之间的关系，我们也来看一些历史数据。2001–2003 科技泡沫后，美联储大幅降息，基金利率从6.5%降到1%；30年房贷利率从大约7%，降至约5.5%。这导致房市成交量快速回升，全美新屋销售在2002–2003年创下高点，但也推升了“房市泡沫前期”。
2008–2010金融海啸之后，美联储将利率降至0–0.25%，并实施货币宽松政策，房贷利率快速跌破5%，不过这一次初期成交量持续低迷（买家信心不足），到2010年才逐渐回升。
2019–2020中美贸易战加上Covid-19疫情，美联储在经济放缓初期先小降息，疫情后直接降到0–0.25%，造成房贷利率从约4.5%降到3%以下。成交量在 2020第二季的疫情初期爆跌，但第三季迅速爆涨，于2021创下历史新高，低利率大幅刺激需求，特别是年轻买家与投资客。
回顾这三次的降息，可以发现短期效应：降息通常3–6个月后就会反映在房贷利率下降，刺激交易量回升。长期效应：若降息幅度大且持续，会带动房价上涨，后续可能会“价涨量缩”。只有在2008金融危机这类“信心全面崩盘”时，即使降息，成交量也要等信心恢复后才明显回升。
观察我们现在所处的环境，这次美国经济以“软着陆”展现了市场韧性，关税也没有明显地助燃通胀。因此，本次房市的关键，首先仍在于房贷利率是否真会随降息出现下降，而且下降足够多，以推动换屋潮、首购潮。
其二是市场的供应量是否足够支撑需求，甚至超过需求。如果利率下降足够，将促使屋主卖房，推进供需平衡的表现，对房价的抑制也将起到作用。
有专家悲观认为，降息最直接的影响是短期利率，不太可能对长期利率产生显着影响。房贷利率与10年期美国公债殖利率相关，但与今年年初的水平相比，10年期债券收益率有所上升，而且由于在赤字不断增加和政府借贷沉重的情况下，投资者越来越不愿购买长期政府债券，收益率可能会继续保持在高位。
一切数据依旧在互相箝制，尽管基金利率能牵一发而动全身，但所有数据同时也在影响着利率高低的决策。市场的下一步动作会如何，每个人都得从数据中得出自己的结论。