上海写字楼空置率居高不下 中国经济增长数据背后的冷暖分化

【中国观察北京时间2026年10月21日讯】近年来，随着外资撤离，中国大陆的办公楼空置率也持续攀升，根据日本的一份调查资料，全球20个城市在第二季度的办公楼空置率，上海居首。

上海“80后”的市民郑杰（化名）告诉新唐人，上海繁华地段的写字楼大面积空置，从外面看灯火通明，进到大楼里面，办公室全都是空的，但都点着灯，制造繁荣假象。

中国人权律师、同时也是投资专家的游飞宇表示，中国经济不景气，商业交流不频繁，就连上海地铁出口周围的旺铺，也是一波一波的换租户，很多都空置了，因为找不到工作，都回农村了。

中国人权律师、投资专家游飞宇：“官方统计达到 20 多（%），其实我认为可能空置率应该已经超过 50。官方的数据，很多是隐瞒隐藏的数据。这是官方的一贯的作风，也是中共的传统。”

游飞宇认为，中国经济环境不好，当权者不懂经济，也没什么文化，不崇尚科技，整天瞎折腾，搞政治、搞集权、唱红歌、打压异己，没把精力放在经济发展上。

游飞宇：“没事天天就开会，搞这些空名堂去了，经济发展不起来，又回到了六十年代的老路了。中国政府跟外国的关系，特别是跟民主大国的关系，越来越差，又回到了闭关锁国。”

游飞宇指出，中国政治环境也不好，官僚腐败，政府没有土地财政收入了，就到处搞钱，罚款打击优秀企业家。

游飞宇：“好多企业主都跳楼啊，经常被涉黑，被远洋捕捞，我遇到好多这样的企业主，明明企业经营的好了，也被搞残、搞废、搞进监狱。由于政治环境不好，营商环境不好，加上经济前景惨淡，很大部分的外资企业都撤了。”

游飞宇批评，中国的房地产就像一个庞氏骗局，政府把泡沫吹得很大，老百姓把未来几十年的工资、整个家庭的积蓄，都押在房子上了。

游飞宇：“在整个产业链当中，政府是收益最大的，老百姓是亏惨了。”

上海曾经是外资进入中国大陆的重要门户，也是国际金融、贸易和商业服务企业密集布局的城市。如今，随着办公楼供应增加、企业控制成本以及房地产市场持续调整，上海商业地产面临的空置压力再次引发关注。写字楼里有多少办公桌真正坐着人，商铺能否持续经营，企业是否愿意继续扩张，这些看似普通的商业现象，正在反映中国经济内部不同领域的真实冷暖。

房地产研究机构世邦魏理仕（CBRE）的数据显示，上海2026年第二季度全市办公楼空置率达到24.3%，第三季度进一步升至24.4%。这意味着，办公楼市场仍面临明显的供需压力。不过，空置率会因楼宇等级、地段、统计范围和新增供应而有所差异，不能把高端办公楼的市场数据直接当作整个上海所有办公空间的空置比例。

新唐人采访的上海居民郑杰（化名）表示，他在当地繁华地段看到一些写字楼出现大面积空置。中国人权律师、投资专家游飞宇则称，部分地铁出口附近的商铺频繁更换租户，有些店面长期找不到承租者。他还认为，实际空置情况可能比官方数据严重得多。但其所称空置率超过50%，目前缺乏能够覆盖整个上海办公楼市场的独立统计支持，应当作为受访者的判断，而非已经证实的总体数据。

办公楼空置率上升，通常由几个因素共同推动。新建办公楼集中交付，会在短期内增加可出租面积；企业缩减办公空间、合并部门或推迟扩张，则会减少租赁需求；经济预期不确定，也可能让企业倾向于续租较小面积，或者迁往成本较低的区域。

对房东，空置意味着租金收入减少，还要承担物业管理、维修和融资成本。为了吸引租户，业主可能降低租金、提供免租期或装修补贴。即使楼宇仍然亮着灯，也不代表里面有大量员工正常办公。公共区域照明、物业系统和空置楼层的基本照明，都可能让建筑物在夜间看起来仍然繁忙。

商铺的情况同样值得观察。餐饮、零售和生活服务业依赖周边居民消费、办公人口和客流。如果附近企业减少员工、消费者控制开支，或者商圈之间的竞争加剧，租户便可能难以承担租金。频繁换店、缩短营业时间和长期招租，反映的是商户对经营成本与未来收入的重新计算。

不过，商业地产的困境不能全部归因于外资撤离。新增供应过多、租赁需求转弱、本地企业压缩成本，以及线上消费改变商业模式，都可能造成空置。要判断具体原因，需要同时观察租金、净吸纳量、新增供应、企业注册与投资变化，不能仅凭街面观察作出全面结论。

中国官方数据显示，2025年实际使用外资金额同比下降9.5%，但新设外商投资企业数量同比增长19.1%。这两项数据并不矛盾：新设企业数量增加，不代表每家企业的投资规模都很大；实际使用外资金额下降，也不等于所有外资企业都在撤离。

企业决定是否投资，除了劳动力和市场规模，还会考虑政策稳定性、知识产权保护、数据合规、跨境资金流动、地缘政治风险以及未来盈利预期。对于需要长期投入厂房、研发和供应链的企业来说，政策变化的不确定性可能提高投资成本，使其选择分阶段投资、分散生产基地，或把新增项目放在其他国家。

与此同时，中国仍然拥有完整的制造业供应链、庞大的国内市场和部分具有竞争力的产业集群。不同企业、行业和地区的情况存在明显差异。判断外资趋势，既要看实际使用外资金额，也要看新增项目的规模、存量企业的再投资、利润汇回及企业关闭情况。

游飞宇认为，政治环境、行政干预和对企业家的打压会损害营商环境。他提到的罚款、涉企执法和所谓“远洋捕捞”等问题，如果有具体案件、法院判决或监管文件支持，可以进一步调查其对企业经营的影响。但不能仅凭个别受访者的经历，认定所有企业退出都由政治因素造成。

路透社10月19日报道，中国2026年第三季度国内生产总值同比增长4.5%。与此同时，前九个月房地产开发投资同比下降20.6%，固定资产投资下降7.2%，9月社会消费品零售总额同比增长1.1%。这些数据呈现出一种分化：整体经济仍在增长，但房地产和投资领域承受的压力明显，消费恢复也较为温和。

这种差异对普通人的生活有直接影响。房地产开发放缓，会影响建筑施工、装修、家具、家电和相关服务业；企业削减成本，可能减少招聘、奖金和加薪机会；收入预期不稳定，则会促使家庭推迟购车、装修和其他大额消费。即使某些制造业和出口行业表现强劲，也不意味着所有城市、职业和收入群体都能分享到同等收益。

房地产问题尤其复杂。过去多年，土地出让收入、房地产开发和住房交易在部分地方经济中占有重要地位。房价上涨带来的财富效应，也曾推动家庭购房、装修和消费。当住房市场调整，家庭可能更重视储蓄、偿还债务和维持现金流，企业则会更加谨慎地决定是否扩张。地方政府、开发商、金融机构、购房者和相关行业都可能受到影响。

游飞宇将中国房地产形容为庞氏骗局，批评地方政府和房地产开发商从土地与住房市场中获益，而普通家庭承担了高房价和长期债务的压力。这是一种强烈的评论性表述，并非严格的金融法律定性。更准确地说，过去部分地区的房地产发展依赖土地收入、信贷扩张和房价持续上涨预期；当这一循环逆转，购房家庭、开发商和地方财政便共同面对调整压力。

房地产市场调整还会传导至地方财政。土地出让收入减少后，一些地方政府面临更大的预算约束；如果地方财政紧张，行政收费、罚款和涉企执法的规范性就更值得监督。任何罚款都应有明确法律依据、规范程序和救济渠道，不能把罚款当作弥补财政缺口的随意工具。

企业最需要的是可预期的经营环境。合理的监管可以维护市场秩序，但如果执法标准不透明、处罚缺乏一致性，或者企业难以通过正常渠道维护合法权益，投资者便可能减少长期投入。对于中小企业，现金流和融资渠道本就有限，一次重大的经营中断就可能导致裁员、关店甚至破产。

与此同时，不能忽略中国经济仍然存在的竞争优势。制造业供应链、工程人才、基础设施和部分高技术产业依然具有较强能力。中国官方公布的经济增长数据并非毫无意义，但宏观总量指标也无法单独说明就业质量、居民收入分配、民营企业投资意愿和家庭资产负债状况。

上海写字楼的空置、商铺的频繁更替，以及企业投资趋于谨慎，都是观察经济变化的重要窗口，却不能单独代表全国经济全貌。要理解中国经济的真实状况，应当把办公楼空置率、商业租金、外资流入、房地产投资、居民消费、就业和民间投资放在一起分析。

真正需要追问的是，经济增长创造的收益流向了哪些行业和群体，企业是否愿意扩大长期投资，普通家庭是否对收入和未来有足够信心，以及地方政府能否在财政承压时仍然遵守稳定、透明的执法规则。

如果经济增长主要依赖少数表现强劲的产业，而房地产、民间投资和居民消费持续承压，整体增长就未必能迅速转化为普遍的生活改善。上海办公楼里空着的楼层，并不能单独证明中国经济已经全面衰退；但它提醒人们，判断经济不能只看一个增长率，也要看企业是否愿意租下办公室、商户能否长期经营、劳动者能否获得稳定收入，以及普通家庭是否敢于规划未来。