【中国观察北京时间2026年08月13日讯】朱镕基去世的消息，再次引发外界对1998年中国房改与当下房地产危机关系的讨论。专家指出，朱镕基房改只是“打开了水龙头”，真正导致风险积累的，是此后房地产政策被中共既得利益集团不断裹挟、地方财政绑架的过程。
朱镕基走了 他曾亲手按下中国房改的开关据官方媒体报导，前中共国务院总理朱镕基周三（8月12日）在北京病逝，终年98岁。根据官媒介绍，朱镕基自1991年到2003年，先后十多年担任中共国务院副总理、总理。而朱镕基当年与时任中共党魁江泽民之间的权力与政策角力，一直受到外界关注。
1994年，在朱镕基的主导下，中共国务院一口气推出了财税制度、金融体制、投资体制、企业制度、住房制度、物价体制等六个方面全方位体制改革。1998年3月，70岁的朱镕基接替一度请假休养的李鹏出任总理。
1998年7月3日，中共国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）。
这份文件明确提出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”，建立“以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，同时扩大个人住房贷款、发展住房公积金贷款和商业银行住房贷款，并培育住房交易市场。
从历史背景看，这场改革有其合理性。它终结了长期存在的福利分房制度，推动住房商品化和市场化，也促进了住宅建设和城市化。
但外界分析认为，住房市场化后来并没有形成一个以“居住保障”为核心的成熟住房体系，而是在地方财政、土地制度、信贷扩张和投资需求的共同推动下，逐渐演变成以房地产开发和房价上涨为重要增长动力的经济模式。
围绕1998年住房制度改革与当前房地产危机之间的关系，有专家提供了更细致的解读。
分析：房地产业被地方财政深度绑架中国问题专家王赫对大纪元表示，不能简单地把今天的中国房地产危机全部归咎于朱镕基时代的房改设计。他形容，朱镕基“只是把水龙头打开了”，真正的问题在于此后中共政策不断演变，最终形成房地产对经济、财政和居民财富的深度绑架。
他提到，1990年代中后期，中国住房短缺问题仍然突出，同时经济已经出现通货紧缩迹象。真正改变房地产运行逻辑的，是中国随后出现的经济高速增长。
王赫认为，朱镕基时代的房改初衷主要是解决住房短缺和当时的通货紧缩问题，但随着中国加入世贸组织（WTO）后经济高速增长，房地产逐渐被赋予拉动GDP、支撑地方财政等功能，最终形成土地、信贷、房地产和地方财政相互捆绑的利益结构。
与此同时，1994年的分税制改革进一步改变了中央与地方之间的财政关系。
王赫认为，分税制以后形成了一个明显的财政矛盾：中央掌握了较大比例的财政收入，但大量公共支出仍由地方政府承担。在地方财政收入与支出责任不匹配的情况下，土地逐渐成为地方政府重要的收入来源。
由此，土地财政逐渐形成。王赫表示，许多地方政府采取“低价收储、高价出让”的方式，通过住宅和商业用地获得较高土地收入，同时以低价甚至零地价工业用地招商引资，并将土地收入用于城市建设和地方财政。
在王赫看来，这一机制最终使房地产不再只是解决居民住房问题的政策工具，而成为地方政府财政体系和经济增长模式的重要组成部分。
从“住有所居”到投资增值 官商形成利益集团随着中共土地财政不断扩张，房地产、地方政府、银行与开发商之间逐渐形成了牢固的利益结构。王赫表示，“房地产、卖土地、搞土地批租”逐渐形成了一个循环，“全民炒房”也由此出现。
他特别指出，随着房地产金融属性增强，住房已经从满足居住需求的商品，越来越成为投资和财富增值工具。在这一过程中，房地产价格不断上涨，最终使后来进入市场的普通居民承担越来越高的住房成本。
王赫认为，房价持续上涨对不同群体产生了截然不同的影响。早期已经拥有住房、特别是部分体制内人员和中高收入群体，在房价上涨过程中能够获得资产增值；而后来进入住房市场的年轻人和刚需群体，则需要承担越来越沉重的贷款压力。
“对那些刚需者、对新进入市场的人，其实这就是一笔非常大的压力，成为房奴。”他认为，尤其是2015、2016年以后，房地产金融化和高房价问题进一步加剧。
如今烂尾楼遍布 中共土地财政依赖为何难以纠正？2021年恒大危机之后，中国房地产市场进入持续调整阶段。王赫认为，房地产泡沫破裂后，市场本应通过价格调整、企业退出和债务重组逐渐完成出清，但现实中的政策却试图阻止房价快速下跌。
恒大超级烂尾楼，投资300多亿， 如今变成鱼塘，多少业主欲哭无泪！ pic.twitter.com/89jokNkj7K
— 真相传媒 (@TruthMedia123) September 20, 2023
太魔幻了吧？恒大已经倒闭，这些人住在烂尾楼里还在还月供！政府如此不负责任，一切恶果全由老百姓承担。 pic.twitter.com/yCiV7vMDjc
— 真相传媒 (@TruthMedia123) July 12, 2026
王赫把这种政策比喻为“筑坝”。“整个就像个洪水，水位已经涨得很高了，它不放洪、不泄洪，反而不停地筑坝。这越筑坝，那个洪水就越蓄越多。”
在他看来，各地出台的限跌、限价等措施虽然可以暂时避免房价快速下跌，却可能延缓房地产市场出清，使风险不断累积。
房地产企业爆雷也不只是恒大，全国遍布烂尾楼，房地产行业并严重拖累中国经济的复苏。
【全国少见的烂尾楼爆破场面】 价值10亿的爆破场地：昆明丽阳烂尾楼。 pic.twitter.com/eC9KiKhmcM
— 真相传媒 (@TruthMedia123) June 12, 2024
王赫以日本房地产泡沫破裂后的长期调整作为参照。他认为，日本经历了较长时间的房地产去泡沫过程，而中国房地产同时牵涉地方财政、居民财富和经济增长，因此如果不能实现真正的市场出清，调整时间可能更长。
他表示，温家宝和李克强任总理时，决策层实际上已经看到房地产风险，但由于房地产牵涉地方财政、银行、企业和居民财富等多个领域，任何剧烈调整都会带来巨大冲击。
“中国房地产之所以长期难以摆脱对土地、信贷和地方财政的依赖，一个重要原因是既得利益已经深度嵌入政策体系。”