【中国观察北京时间2026年06月18日讯】中国房地产历经过去20年的高速发展，成为经济发展的主要引擎，但近年因政策调整、人口老龄化与经济放缓，已进入泡沫破裂的衰退期。过去房地产商承担了地方政府'包税人'的角色，如今却面临严重债务危机。
在房地产黄金时代，地方政府将土地出让给开发商，开发商需一次性支付数十亿甚至上百亿元的土地出让金，即所谓的'包税人'模式。通过该模式，开发商为地方政府提供了庞大的'准财政支持'。
拿地后，开发商组织工程建设、包装营销，最终将房屋出售给市民。居民购房款中实际上包含了开发商代收的巨额成本。美国加州大学安德森预测中心学者俞伟雄指出，过去二十年房地产繁荣时期，地方政府通过拍卖土地获取财政收入，而今房地产泡沫破裂，这一收入来源已不复存在。
分析认为，中国房企从'风光无限'到'集体暴雷'的转变，表面是资金链断裂，深层原因则是政策硬着陆、高杠杆模式崩溃及人口经济结构根本性转变引发的系统性危机。俞伟雄解释，房地产供给远超需求，导致投资属性取代居住属性，最终引发过度投资与举债，这一趋势从2010年上半年持续至2022年，泡沫最终破裂。
学者指出，房企集体危机本质是高杠杆金融游戏的终结。台湾南华大学孙国祥教授分析，过去二十年房企依赖高负债、高周转预售制模式，通过不断借新还旧扩张，该模式极度依赖房价上涨预期与金融信贷支持，一旦环境变化便难以维持。
2020年官方推出的三道红线去杠杆政策成为危机导火索。孙国祥指出，房企通过高杠杆向银行借贷，预付土地未来数十年地租，将土地成本、融资利息及税费转嫁至高房价。在房市繁荣期，房企赚取暴利并为政府提供财政资金，但政策收缩或市场预期逆转时，房企需独自承担债务风险。
当市场进入下行周期，居民不愿高价接盘，房企无法支付高额土地预付款，导致地方政府失去土地收入来源。房企暴雷、烂尾楼频发，地方政府债务压力与财政危机同步爆发。俞伟雄指出，中国经济存在国家资本主义特征，企业虽表面为民营企业，实则受政府主导，短期业绩优先，长期投资回报被忽视。
外界关注中国房地产未来趋势，孙国祥预测未来几年将全面进入L型磨底与总量缩量转型期。随着人口红利消退与城镇化见顶，新房销售将常态化萎缩，二手房主导的存量时代成为主流。行业格局与商业模式面临彻底重塑，传统民营房企高负债高周转模式已走到尽头。
中国房企从'座上宾'到'被接管'的转变，标志着过去依赖'中央默许、地方卖地、民企冲锋、银行买单'的机会主义经济治理模式的终结。市场无法建立透明、法治且可预期的现代经济治理体系，仍是当前面临的最大挑战。