【中国观察北京时间2026年07月14日讯】曾经象征复兴洛杉矶市中心荣景、投资超过十亿美元、让中国富豪争相投资的美国梦，同时有洛杉矶政府高层背书之下，任谁都相信这个商业开发案稳赚不赔的时候，竟然在不到五年的时间瞬间崩坏，剩下三栋超高烂尾楼，甚至变成涂鸦塔、极限运动者的冒险圣地！
洛杉矶“泛海广场”的兴衰，不仅是美国商业地产史上最荒诞的篇章之一，更是中国资本“大出海时代”最残酷的缩影。
“打卡圣地”：洛市脸上无光2024年初，“泛海广场（Oceanwide Plaza）”三栋矗立在洛杉矶市中心，紧邻常举办湖人队比赛、葛莱美奖的Crypto.com Arena的烂尾楼，被几十名涂鸦客闯入。他们冒险在四十几层楼高、没有安全围栏的落地窗外侧，喷上了超过27层楼高的巨型涂鸦。
这个“耗资12亿美元的奢华开发案”沦为“街头涂鸦客巨大画布”的强烈对比，立刻吸引了全球主流媒体，以及自媒体的疯狂报导。因此，在涂鸦事件爆发后，这里瞬间成为全美国次文化社群的“打卡圣地”。
有极限运动爱好者从大楼顶部跳伞，并将影片上传至YouTube，获得数百万次观看。2024年中，甚至有知名YouTuber潜入工地，在两栋大楼之间拉起钢索，玩起高空走钢索的危险行径。
这个事件让洛杉矶市政府可以说是颜面无光。为了阻止事态扩大，当时市府被迫动用了超过100万美元的纳税人资金，在工地周围紧急架设了高大的铁丝网，并且加派了警力严格巡逻。
时至今日（2026年中），三栋泛海大楼，依然是一个卡在法庭拍卖与破产程序中的巨大水泥骨架。买家与洛杉矶市政府之间的谈判，可以说是困难重重。
泛海控股投资洛杉矶市中心的综合开发案，因资金断链、债务庞大，2019年起停摆至今，更被戏称“涂鸦塔”。（Shutterstock）
泛海广场的事件起源
要说泛海广场的起源，必须回到大约12年前。事实上，2010年代中期，中国资金开始大举进入美国，投资住房和商业房地产项目，有数据统计，2010–2015年，中国买家累计购买约930亿美元美国住宅，商业地产收购累计约171亿美元。
2014–2016年，是中国资金最猛烈的一段，包括安邦、海航、复星、绿地、万达、中投、中国人寿等资金都大举购买美国的饭店、办公楼和开发案。
而泛海控股就是在高潮中的2014年，买下这块坐落于在洛杉矶市中心，位于斯台普斯中心（Staples Center）（现为Crypto.com Arena体育馆）对面4.6英亩的土地，这个面积足足有44个NBA篮球场大。最初土地是由纽约的开发商Moinian Group所持有，预计兴建包含饭店、住宅与商场的综合体开发计划，当时被命名为“Fig Central”。
实际上“Fig Central”也是被搁置的开发案。该地2006年被纽约开发商以8,000万美元买下后准备开发，但是08年就碰上金融海啸，让整个案子停摆，随后被当作大型露天停车场使用。
直到2013年底，泛海以近两亿美元的高价买下这块土地，击败众多美国本土开发商。泛海拿到地之后，沿用了原本兴建大型综合体的概念，在后续的开发中，将项目正式更名为自家品牌的“泛海广场（Oceanwide Plaza）”，并于2014年底至2015年初，开始将原本的露天停车场拆除并动工兴建。这也是泛海在美国的首次重大房地产投资。
泛海为何投资洛杉矶？如果问：为何当年泛海要买下洛杉矶这个开发案？简单地说，泛海是想把它做成“进军北美的门面级项目”——不是只买楼收租，而是押注洛杉矶市中心复兴、豪宅买家、五星级酒店、娱乐商圈与中国资本出海潮。也就是说，这个案子对泛海有“海外名片”意味，如果成功，它会变成中国开发商在洛杉矶市中心打造地标的案例。
而且，它押注中国与全球富裕买家会买单洛杉矶豪宅。这是当年很多中资美国地产案的共同逻辑：中国买家有钱、想配置美元资产、偏好加州，开发商就把洛杉矶豪宅，当成一个可销售给华人，尤其是中国资本的产品。
《洛杉矶时报》2016年曾引述“泛海广场”高层汤玛斯・冯（Thomas Feng）的说法，大意是中国开发商不是买地后等很多年，而是在合适时机买入后立刻建设。因此，泛海买下土地的约九个月后，就发行约3.2亿美元债券，准备推动该项目开发。
除了向金融市场发行数亿美元的债券之外，泛海当然拉起EB-5投资移民的旗帜，2015年中，开始向中国富有基层招揽资金。他们透过一个名为“洛杉矶市中心投资有限合伙（Los Angeles Downtown Investment LP，简称LADI）”的区域中心（Regional Center），作为吸纳资金的实体，专门负责在中国国内向有移民需求的投资人，进行资金募集。
但是这个“快速买、快速盖、快速变现”策略，却在后来资金、监管、债务和市场都变调的情况下，迅速亮起红灯。
在最亮眼的时候崩盘“泛海广场”原本计划是三栋高楼，整合饭店、公寓、零售、餐饮与大型LED外墙的混合开发案。当时的中资大举受到美国政客的欢迎，所以该开发案立马受到洛杉矶当局的热烈欢迎！
泛海当时在洛杉矶砸下了大笔公关与政治献金，后来这也卷入了洛杉矶市议员何塞・惠萨尔（Jose Huizar）的贪腐丑闻。当时许多洛市高层频频为该建案站台，将其誉为洛杉矶市区复兴的“皇冠宝石”。此外，泛海还聘请了全球知名的营造商Lendlease负责建造。在中国投资人眼中，有美国当地政府站台，加上国际顶级包商，这个项目的“烂尾风险”趋近于零！
然而，就在2019年1月，工程在接近封顶时突然全面停摆，起重机停止运作，数百名工人被遣散。为何停工，直白地说就是泛海没钱了！
详细的可以拆解有以下五大核心原因：
一、泛海手上可用现金太少，却背着大量债务中泛控股2019年中期报告中显示，截至当年6月30日，集团无抵押、不受限制的现金、流动资金和上市投资，只有9,680万港元；但银行及其它贷款，包括可换股票据，达61.908亿港元，另有应付中间控股公司款项55.668亿港元。到2019年底，情况更加危急，不仅资产下降，应付款项却还在增加。
二、项目本身高度依赖后续融资中泛控股在2019年中期报告明确说，集团将为持续开发和建设寻求额外融资，管理层预期透过银行贷款支付项目建设成本；如果贷款未能取得，才会靠股权融资、母公司支持或其它借款。换成白话就是：盖到一半时，还需要继续借钱才能完成。
所以2018–2019年，真正危险的地方在于：它已经盖到不能轻易放弃，但还没盖到能产生现金流。这是大型开发案最脆弱的阶段。本质上就是杠杆玩太大，但更精准地说，是“短钱撑长项目、借钱撑未完工资产”的杠杆模式失控了！而且，我们要知道，当时泛海在美国还有多个开发案同时进行，每个都需要庞大支出，却没有实质收益。
三、中国境外投资管制中共2018年版《境外投资敏感行业目录》，把需要限制企业境外投资的行业列出来，其中包括房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等。泛海广场刚好包含房地产和五星级酒店。
因此，泛海更难从中国境内或中资金融体系，继续向这类海外房地产、酒店项目输血。这个资金管制等于掐住泛海的脖子，上气不接下气，重伤一个高度依赖后续融资的大型开发案。
四、泛海同时押太多海外项目同时，泛海集团自2015年开始配置美元资产，投资北美一线城市房地产开发、上海核心物业，以及其它美元资产。
后来2021年公告说，洛杉矶房地产项目和印尼能源项目已经暂停，注入资金只能维持项目基本开支，不能用于施工。这虽然是后来的披露，但能反映同一个问题：泛海不是单一项目短缺，而是整个海外资产平台的流动性出问题。
五、大型开发案融资难度增高2018–2019年，这种超大型市中心豪华综合体对贷款方来说，风险很高：建设成本巨大、完工前没有稳定现金流、销售与租赁回收时间长。所以，银行或新投资人看到的不是“快完工的金鸡母”，而是：已经投入很多钱、还要再投入更多钱，但何时回收不确定的高风险资产。
而且，2017年开始，中国人投资美国房地产开始出现下降，从2016年的162亿美元降到73亿美元。所以贷款方担忧：如果中国买家少了，谁来买这些高价公寓？如果中国母公司也不能继续输血，谁来填补完工资金？
这个案子曾经已投入约十亿美元以上，外界估计约完成六成左右，但在叠加这些爆雷原因后，直接被终止在2019年。停工多年，开发案陷入复杂的产权与债务纠纷，三栋荒废高楼一直伴随洛杉矶人，直到2024年初，发生非法闯入者的涂鸦事件，顿时让泛海广场再次进入全世界的社群媒体的屏幕。
进入破产法庭 收购卡关2024年2月，多方债权人对泛海广场股份有限公司（Oceanwide Plaza LLC）提出非自愿破产声请；同年3月11日，破产法院发出破产救济令（Relief Order），案件正式进入破产法院监督。
商业房地产服务公司Colliers，提交给破产案的估值约4.34亿美元，完成工程可能还要约8.65亿美元；也有市场人士认为，若考虑完整重启、租售、重新定位与风险，总成本可能更高。
而那些当初投资EB-5的人呢？根据法院文件与相关报导，这个EB-5资金池总共募集了约1.38亿至1.5亿美元的资金。大约有两百多名EB-5投资人参与了这个项目。当然这些投资人的钱都打了水漂，引发了后续投资人为了保住资金优先受偿权的激烈法律战。
The Real Deal报导称，泛海对债权人约欠4亿美元，包括EB-5投资人约1.8亿、以Lendlease为首的承包商约1.75亿、洛县税款约1800万美元。
虽然在2026年初，一个名为KPC Square LLC的买家团体提议以不到5亿美元的价格“捡漏”接手，但洛杉矶市政府在5月强烈反对这笔交易，理由是新买家根本没有提出明确的复工资金计划，担心大楼会继续烂尾。目前，这座庞然大物依然在法庭程序中卡关。
如今这座矗立在洛杉矶市中心的水泥钢骨废墟，映照着中共体制下的中国资本的贪婪与赌徒性格；对美国地方政府来说，扎扎实实地学到了一课“泛海启示录”。